Kaufnebenkosten-Rechner
Grunderwerbsteuer, Notar & Makler — alle Nebenkosten für Ihren Immobilienkauf.
Grunderwerbsteuer, Notar & Makler — alle Nebenkosten für Ihren Immobilienkauf.
Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar. Notar- und Grundbuchkosten sind vereinfacht berechnet. Bei Finanzierung fallen zusätzlich Kosten für die Grundschuldbestellung an (ca. 0,3–0,5% des Darlehensbetrags). Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie einen Steuerberater oder Notar.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR in Bayern betragen Ihre Kaufnebenkosten 31.745 EUR (9,1 % des Kaufpreises).
Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist, liegen diese zwischen 7% und 15% des Kaufpreises. In Bayern — dem Bundesland mit dem niedrigsten Grunderwerbsteuersatz — sind es mindestens 5,5% ohne Makler bis zu ca. 9% mit Makler.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien einmalig anfällt. Sie orientiert sich am beurkundeten Kaufpreis und wird ca. 4–6 Wochen nach dem Notartermin fällig. Bayern hält den Satz bewusst bei 3,5% — ein wirtschaftspolitischer Standortvorteil. Im Vergleich: In NRW oder Brandenburg werden 6,5% fällig, fast das Doppelte.
Ein Notar ist bei jedem Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Vereinfacht: Rechnen Sie mit ca. 1,5% für den Notar und ca. 0,5% für das Grundbuchamt. Bei einer Finanzierung kommen zusätzliche Kosten für die Grundschuldeintragung hinzu.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien-Verkäufen an Privatpersonen die gesetzliche hälftige Teilung der Maklerprovision. Der übliche Satz beträgt 3% zzgl. 19% MwSt = 3,57% je Seite (Käufer und Verkäufer). Es gibt keine Pflicht, einen Makler einzuschalten — aber gerade bei komplexen Transaktionen sorgt ein erfahrener Immobilienmakler für Sicherheit und oft auch für einen besseren Preis.
Nutzen Sie unseren Rechner oben, um die Nebenkosten für Ihre konkrete Situation zu berechnen. Für eine persönliche Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie bieten wir eine kostenlose Immobilienbewertung an.
Allgemeine Hinweise — keine individuelle Beratung. Sprechen Sie vor dem Kauf mit Ihrem Notar oder Steuerberater.
Bei Neubauprojekten das Grundstück separat erwerben. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den Grundstückspreis an — nicht auf die Baukosten.
Einbauküche, Sauna oder Markise sind bewegliches Inventar. Im Kaufvertrag separat ausgewiesen, reduzieren sie die GES-Bemessungsgrundlage.
Bei Eigentumswohnungen: Die anteilige Instandhaltungsrücklage ist kein Kaufpreis. Separat ausgewiesen entfällt darauf keine Grunderwerbsteuer.
Bei grenznahen Standorten lohnt ein Vergleich. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und NRW (6,5%) beträgt bei 500.000 EUR Kaufpreis 15.000 EUR.
Bayern hat mit 3,5% den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland — ein klarer Standortvorteil beim Immobilienkauf.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 350.000 EUR |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 12.250 EUR |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 17.500 EUR |
| Niedersachsen | 5,0% | 17.500 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 17.500 EUR |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 17.500 EUR |
| Thüringen | 5,0% | 17.500 EUR |
| Bremen | 5,5% | 19.250 EUR |
| Hamburg | 5,5% | 19.250 EUR |
| Sachsen | 5,5% | 19.250 EUR |
| Berlin | 6,0% | 21.000 EUR |
| Hessen | 6,0% | 21.000 EUR |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 21.000 EUR |
| Brandenburg | 6,5% | 22.750 EUR |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 22.750 EUR |
| Saarland | 6,5% | 22.750 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 22.750 EUR |
Stand: März 2026. Bremen: Erhöhung auf 5,5% seit Juli 2025. Sachsen: 5,5% seit Januar 2023.
Allgemeine Informationen — keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. die Maklercourtage (bis zu 3,57% Käuferanteil). In Bayern liegen die Nebenkosten ohne Makler bei ca. 5,5% des Kaufpreises.
Bayern hat mit 3,5% den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR sind das 12.250 EUR. Zum Vergleich: In NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein werden 6,5% fällig — fast doppelt so viel.
Grundsätzlich ja, aber die meisten Banken bevorzugen, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser sind Ihre Zinskonditionen. Idealerweise decken Sie mindestens die Nebenkosten (ca. 10–15% des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Nebenkosten steuerlich relevant sein — die genaue Behandlung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.
Der Käufer trägt in der Regel die Notarkosten. Ein Notar ist bei jedem Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar.
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien-Verkäufen an Privatpersonen die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Maklerprovision. Üblich sind 3% zzgl. 19% MwSt (= 3,57%) je Seite, also 7,14% gesamt. Der Verkäufer muss mindestens den gleichen Anteil wie der Käufer zahlen.
Die Grunderwerbsteuer wird ca. 4–6 Wochen nach Beurkundung per Steuerbescheid fällig. Notarkosten werden mit Rechnungsstellung nach der Beurkundung bezahlt. Die Maklercourtage wird bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Grundbuchkosten werden vom Grundbuchamt separat in Rechnung gestellt.
Ja, es gibt legale Wege: Bei Neubauprojekten kann das Grundstück separat erworben werden (Grunderwerbsteuer nur auf Grundstückspreis). Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden.
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