Zuletzt aktualisiert: März 2026
Grunderwerbsteuer in Bayern
Was Käufer 2026 wissen müssen — Höhe, Berechnung, Befreiungen und Ablauf.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % des Kaufpreises — der niedrigste Satz aller Bundesländer. Bei einer Eigentumswohnung in Augsburg für 300.000 EUR fallen 10.500 EUR Grunderwerbsteuer an. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Allgemeine Information — keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerpflichtige Vorgänge regelt § 1 GrEStG, die Bemessungsgrundlage §§ 8 und 9, den Steuersatz § 11.
Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Seitdem haben fast alle Länder erhöht — mit einer Ausnahme: Bayern hält den Satz seit 1997 bei 3,5 %. Kein anderes Bundesland hat einen so niedrigen Steuersatz.
Käufer und Verkäufer sind nach § 13 GrEStG Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. In der Praxis zahlt jedoch fast immer der Käufer — so ist es im Kaufvertrag vereinbart. Die Steuerpflicht entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst bei der Übergabe oder Grundbucheintragung.
- Steuer entsteht: mit dem wirksamen Kaufvertrag
- Steuer fällig: regelmäßig 1 Monat nach Bescheid
- Eigentumsumschreibung: regelmäßig erst nach Unbedenklichkeitsbescheinigung
Grunderwerbsteuer berechnen
Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. In Bayern gilt seit 1997 ein Satz von 3,5 %.
Beispielrechnungen für Augsburg
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Gesamte Kaufnebenkosten in Bayern
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Insgesamt sollten Käufer in Bayern mit rund 8,5 bis 9,1 % des Kaufpreises für Nebenkosten rechnen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Notar- und Beurkundungskosten: 1,0–1,5 %
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 %
- Maklerprovision: i.d.R. 3,57 % (Käuferanteil)
Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick berechnen?
Kaufnebenkosten berechnenWann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Das GrEStG sieht in § 3 mehrere Befreiungstatbestände vor. Die wichtigsten im Überblick:
Freigrenze: 2.500 EUR (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
Liegt die Gegenleistung (Kaufpreis) bei höchstens 2.500 EUR, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Bei einem Kaufpreis von 2.501 EUR wird der gesamte Betrag besteuert — nicht nur der Teil über 2.500 EUR. In der Praxis hat diese Grenze bei Immobiliengeschäften kaum Bedeutung.
Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2)
Erbschaften und Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, da sie bereits der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer unterliegen. Eine Doppelbesteuerung wird so vermieden. Bei einer geerbten Immobilie ist häufig ein Verkehrswertgutachten erforderlich, um den Wert für die Erbschaftsteuer oder eine Erbauseinandersetzung zu bestimmen.
Ausnahme: Bei einer Schenkung unter Auflage — etwa mit Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht — unterliegt der Wert der Auflage der Grunderwerbsteuer.
Übertragungen innerhalb der Familie
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4) — vollständig befreit
- Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung (§ 3 Nr. 5) — befreit im Rahmen der Vermögensteilung
- Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6) — Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, Stiefkinder
- Miterben bei Erbauseinandersetzung (§ 3 Nr. 3) — Teilung des Nachlasses
Nicht befreit
Geschwister, Neffen, Nichten, Onkel, Tanten und unverheiratete Partner sind nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Verkäufe zwischen diesen Personen werden wie reguläre Immobiliengeschäfte besteuert.
Die Grunderwerbsteuer-Befreiungen sind im GrEStG abschließend geregelt. Für individuelle Konstellationen empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Notar.
Bemessungsgrundlage und Gestaltungsmöglichkeiten
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Dazu zählen auch übernommene Belastungen, Nutzungsrechte und wesentliche Bestandteile des Grundstücks — etwa eine Garage mit Fundament.
Bewegliches Inventar separat ausweisen
Bewegliches Inventar gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Typische Positionen:
- Einbauküche: 5.000–25.000 EUR (je nach Alter und Ausstattung)
- Markisen und Außenjalousien: 1.000–3.000 EUR
- Sauna: 3.000–10.000 EUR
- Gartengeräte, Rasenmäherroboter, Möbel
Jeder Gegenstand muss im Kaufvertrag namentlich mit einem realistischen Zeitwert aufgeführt werden. Entscheidend ist, dass die angesetzten Werte marktüblich und nachvollziehbar sind — das Finanzamt kann Belege anfordern. Stimmen Sie die Aufstellung im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater oder Notar ab.
Beispielrechnung: Inventar separat ausweisen
Neubau: Grundstück und Bauvertrag trennen
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbsteuer auf den reinen Grundstückspreis beschränkt bleiben — etwa wenn zuerst ein unbebautes Grundstück gekauft und anschließend ein separater Bauvertrag abgeschlossen wird. Das gelingt nur, wenn kein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt; das Finanzamt prüft den sachlichen Zusammenhang genau.
Beispiel: Grundstück 120.000 EUR, Baukosten 190.000 EUR. Bei Anerkennung der Trennung: 4.200 EUR statt 10.850 EUR Grunderwerbsteuer. Stimmen Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater oder Notar ab.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Der BFH hat mit Urteil vom 16.09.2020 (Az. II R 49/17) klargestellt: Die Instandhaltungsrücklage kann nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Sie gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), nicht dem einzelnen Käufer.
Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen
Bei einer Immobilie, die Sie vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen — verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes. Für die Einschätzung der erzielbaren Miete hilft ein Blick in den Augsburger Mietspiegel. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt und später verkauft, benötigt außerdem einen gültigen Energieausweis. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die steuerliche Absetzung nicht möglich. Stimmen Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater ab.
Alle genannten Gestaltungsmöglichkeiten bewegen sich im gesetzlichen Rahmen. Sie setzen jedoch eine sorgfältige Dokumentation und realistische Wertansätze voraus. Im Zweifel sollten Sie Ihren Steuerberater oder Notar hinzuziehen, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Ablauf — Vom Kaufvertrag bis zum Grundbuch
Zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsübergang liegen mehrere Schritte. Die Grunderwerbsteuer ist dabei ein zentraler Engpass: Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.
Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, entfällt die Grunderwerbsteuer rückwirkend. Bereits gezahlte Steuer wird auf Antrag erstattet. Voraussetzung: vollständige Rückabwicklung — eine bloße Weiterveräußerung genügt nicht.
Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich
Die Steuersätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Thüringen hat den Satz zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt, Bremen hat zum 01.07.2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht.
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
Freibetrag für Ersterwerber
Einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer gibt es in Bayern derzeit nicht (Stand März 2026).
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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 % des Kaufpreises. Bayern hat den niedrigsten Steuersatz aller Bundesländer — seit 1997 unverändert. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR beträgt die Steuer 10.500 EUR.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Kaufpreis × 3,5 %. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 EUR ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 10.500 EUR. Inventar wie Einbauküche oder Sauna kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und reduziert die Bemessungsgrundlage.
Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es bei der Grunderwerbsteuer?
Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markisen, Sauna) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Bei Neubauten können Grundstückskauf und Bauvertrag unter bestimmten Voraussetzungen getrennt werden. Stimmen Sie alle Gestaltungen vorab mit Ihrem Steuerberater oder Notar ab.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Steuerpflicht entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Das Finanzamt erlässt in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen den Steuerbescheid. Die Zahlung muss innerhalb eines Monats erfolgen. Regelmäßig keine Ratenzahlung. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese keine Grundbucheintragung.
Fällt bei Erbschaft oder Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Nein. Erbschaften und Schenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, da sie der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegen. Ebenfalls befreit: Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel).
Gibt es einen Freibetrag für Ersterwerber in Bayern?
Stand März 2026: Nein. Einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber gibt es in Bayern derzeit nicht.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für individuelle Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Notar. Stand: März 2026.