Zuletzt aktualisiert: März 2026
Energieausweis Augsburg
Pflicht, Kosten und Beratung — verständlich erklärt für Eigentümer, die verkaufen oder vermieten.
Wer in Augsburg eine Immobilie verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Ohne drohen bis zu 10.000 EUR Bußgeld. Ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — das hängt von Baujahr, Größe und Zustand Ihres Gebäudes ab. AUX IMMO hilft Ihnen bei der Wahl und organisiert den passenden Ausweis.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die Pflicht in den §§ 79–88. In vier Situationen brauchen Sie zwingend einen Energieausweis:
- Verkauf einer Immobilie — bereits für die Anzeige (§ 80 Abs. 3 GEG)
- Neuvermietung — spätestens bei der Besichtigung vorzeigen (§ 80 Abs. 5 GEG)
- Neubau — nach Fertigstellung ein Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1 GEG)
- Umfassende Sanierung — neuer Bedarfsausweis nach Gesamtberechnung (§ 80 Abs. 2 GEG)
Keine Pflicht besteht bei reiner Eigennutzung ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht. Bestandsmieter, deren Vertrag vor 2007 geschlossen wurde, haben ebenfalls keinen Anspruch.
Ausnahmen: Wer keinen Ausweis braucht
Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sind komplett befreit (§ 79 Abs. 4 GEG). Baudenkmäler sind ebenfalls befreit. Beim Ensembleschutz — etwa in der Augsburger Altstadt oder Jakobervorstadt — empfehlen wir eine Einzelfallprüfung.
§ 87 GEG schreibt vor: Art des Ausweises, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Fehlt eine Angabe, drohen Bußgelder oder Abmahnungen.
Unsicher, welchen Ausweis Sie brauchen?
Kostenlos beraten lassenVerbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
Zwei Ausweistypen, zwei völlig verschiedene Ansätze. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Heizkosten der letzten drei Jahre. Er zeigt, wie viel Energie die Bewohner tatsächlich verbraucht haben. Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz — unabhängig vom Nutzerverhalten.
| Kriterium | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Verbrauch (3 Jahre) | Bauphysik + Anlagentechnik (DIN 18599) |
| Kosten (EFH) | 50–150 EUR | 300–800 EUR |
| Begehung nötig? | Nein | Empfohlen (400–800 EUR mit Begehung) |
| Aussagekraft | Abhängig vom Nutzerverhalten | Objektiv vergleichbar |
| Dauer | 1–3 Tage (online) | 1–3 Wochen (mit Begehung) |
| KfW-Förderung | Nicht ausreichend | Voraussetzung für Fördermittel |
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
Bei Wohngebäuden mit höchstens 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ausnahme: Das Gebäude erfüllt nachweislich die Wärmeschutzverordnung 1977. In Augsburg betrifft diese Pflicht einen Großteil der Altbauten — der durchschnittliche Gebäudebestand der Stadt ist 64 Jahre alt.
Bei Gebäuden mit 5 oder mehr Wohneinheiten haben Sie freie Wahl. Trotzdem empfehlen wir: Wer ein saniertes Gebäude verkauft, profitiert vom Bedarfsausweis. Eine IfW-Kiel-Studie zeigt, dass die Preiseffekte beim Bedarfsausweis deutlich stärker ausfallen.
Dasselbe Gebäude kann im Verbrauchsausweis Klasse D erhalten — und im Bedarfsausweis Klasse H. Das passiert, wenn Vorbewohner sparsam geheizt haben. Bei Leerstand oder Teilnutzung sind die Verbrauchsdaten ebenfalls unbrauchbar.
Nicht sicher, ob Ihr Altbau die WSchV 1977 erfüllt?
Jetzt anfragen — wir prüfen das für SieWas kostet ein Energieausweis in Augsburg?
Die Preise in Augsburg liegen auf Bundesdurchschnittsniveau. Regionale Unterschiede sind gering. Der Eigentümer trägt die Kosten — sie sind nicht auf Mieter umlagefähig.
Vorsicht bei Dumping-Preisen
Online-Ausweise zu Dumpingpreisen sind ein Warnsignal. Eine Studie der Verbraucherzentrale NRW zeigte: 41 % der Online-Energieausweise waren mangelhaft. Nur 1 von 97 Anbietern fragte alle Pflichtdaten ab. Wer hier spart, riskiert einen ungültigen Ausweis — und trotzdem ein Bußgeld.
Kosten steuerlich absetzen
Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Zusätzlich gibt es BAFA-Zuschüsse für Energieberatung: bis zu 650 EUR für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Sie überlegen zu verkaufen? Lassen Sie zuerst kostenlos den Marktwert Ihrer Immobilie in Augsburg ermitteln.
Jetzt Immobilie bewertenEnergieeffizienzklasse und Immobilienwert in Augsburg
Die Energieeffizienzklasse beeinflusst den Verkaufspreis stärker als viele Eigentümer denken. Für Augsburg ist das besonders relevant: Der Gebäudebestand umfasst rund 40.000 Gebäude mit einem Durchschnittsalter von 64 Jahren.
Der Brown Discount: Preisabschlag für schlechte Klassen
Immobilien der Klassen F, G und H verlieren je nach Region und Studie 15 bis 30 % ihres Marktwertes. Fachleute nennen diesen Preisabschlag „Brown Discount". Je nach Gebäudetyp und Lage kann der Abschlag noch höher ausfallen.
Auf der anderen Seite: Wohnungen der Klasse A+ oder A erzielen laut IfW-Kiel-Studie rund 650 EUR pro m² mehr als vergleichbare Wohnungen der Klasse D/E. Das sind bei einer 80-m²-Wohnung über 50.000 EUR Unterschied.
Die Energieeffizienzklassen im Überblick
| Klasse | kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ | < 30 | Passivhaus / KfW 40 |
| A | 30–49 | Neubau-Standard |
| B | 50–74 | Guter Neubau / Top-Sanierung |
| C | 75–99 | Energetisch gut |
| D | 100–129 | Durchschnitt |
| E | 130–159 | Sanierungsbedarf |
| F | 160–199 | Erheblicher Sanierungsbedarf |
| G | 200–249 | Schlecht |
| H | ≥ 250 | Sehr schlecht |
Augsburger Fernwärme als Vorteil
Die Stadtwerke Augsburg (SWA) bauen das Fernwärmenetz massiv aus — 45 MW neue Leistung, 20 % Marktanteil, 35 % aus erneuerbaren Quellen. Der Primärenergiefaktor der SWA-Fernwärme liegt bei nur 0,24. Für Eigentümer in fernwärmeversorgten Stadtteilen bedeutet das: deutlich bessere Werte im Energieausweis.
Was sich 2026 ändert
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll große Veränderungen bringen. Die Effizienzskala soll von A+ bis H auf A bis G umgestellt werden (EU-konform). Die 65-Prozent-EE-Regel für neue Heizungen soll zugunsten einer „Bio-Treppe" ab 2029 entfallen. Außerdem geplant: eine nationale digitale Datenbank für alle Energieausweise. (Stand: Gesetzentwurf März 2026, noch nicht verabschiedet)
Wie steht Ihre Immobilie energetisch da?
Wir beraten Sie — kostenlosEnergieausweis über AUX IMMO — so funktioniert's
Sie möchten einen Energieausweis in Augsburg erstellen lassen? Ob Sie verkaufen, vermieten oder einfach nur den Energieausweis brauchen: Wir kümmern uns darum. AUX IMMO organisiert den passenden Ausweis über unser Netzwerk qualifizierter Energieberater in Augsburg.
Jetzt kostenlos anfragen
Kostenlose Energieberatung in Augsburg
Neben AUX IMMO gibt es in Augsburg mehrere kostenlose Anlaufstellen für Fragen rund um den Energieausweis:
- Verbraucherzentrale Bayern — Bahnhofstraße 26, 86150 Augsburg. Kostenlose Hotline: 0800 809 802 400. Auch im Schwabencenter und in Haunstetten.
- Umweltamt Augsburg — Hermanstraße 1. Kostenlose Energieberatung mittwochs 13–16 Uhr. Tel. 0821 324-7302.
- Landkreis Augsburg — Monatliche 45-Minuten-Beratung im Landratsamt. Tel. 0821 3102 2222.
- dena-Expertenliste — energie-effizienz-experten.de: Qualifizierte Energieberater per Postleitzahl finden.
Im Rahmen einer BAFA-Energieberatung bekommen Sie bis zu 50 % Zuschuss — maximal 650 EUR für Ein-/Zweifamilienhäuser, 850 EUR für Mehrfamilienhäuser. Voraussetzung: Der Berater ist in der dena-Expertenliste eingetragen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
Auswahl wichtiger Quellen — kein Anspruch auf Vollständigkeit.
- § 79 GEG — Grundsätze des Energieausweises
- § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung
- § 87 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- § 108 GEG — Bußgeldvorschriften
- IfW Kiel — Studie zum Einfluss der Energieeffizienz auf Immobilienpreise
- Verbraucherzentrale NRW — Marktcheck Online-Energieausweise
- dena — Expertenliste und Standards
- BAFA — Bundesförderung für Energieberatung
Häufige Fragen zum Energieausweis
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich meine Wohnung in Augsburg verkaufe?
Ja. Seit 2014 ist der Energieausweis bei jedem Verkauf Pflicht (§ 80 GEG). Die Pflichtangaben müssen bereits in der Immobilienanzeige stehen. Fehlen sie, drohen bis zu 10.000 EUR Bußgeld.
Welchen Energieausweis brauche ich — Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Bei Wohngebäuden mit höchstens 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht — es sei denn, das Gebäude erfüllt nachweislich die Wärmeschutzverordnung 1977. Bei allen anderen Wohngebäuden haben Sie Wahlfreiheit.
Was kostet ein Energieausweis in Augsburg?
Ein Verbrauchsausweis kostet zwischen 50 und 150 EUR. Ein Bedarfsausweis liegt bei 300 bis 500 EUR, mit Vor-Ort-Begehung bei 400 bis 800 EUR. Online-Dumpingangebote sind laut Verbraucherzentrale häufig mangelhaft — 41 % der geprüften Ausweise wiesen Mängel auf.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§ 79 GEG). Prüfen Sie das Ausstellungsdatum. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erlaubt den Mitgliedstaaten, die Gültigkeit für Gebäude unter Klasse C auf 5 Jahre zu verkürzen. Ob und wie Deutschland das umsetzt, ist noch offen (Stand März 2026).
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 EUR pro Verstoß (§ 108 GEG). Zusätzlich können Wettbewerbsverbände Abmahnungen aussprechen. Das hat der BGH 2017 bestätigt: Energiekennwerte sind wesentliche Verbraucherinformationen.
Muss der Makler den Energieausweis besorgen?
Nein, die Pflicht liegt beim Eigentümer. Aber der Makler muss die Pflichtangaben in der Anzeige veröffentlichen (BGH 2017). Wird eine Immobilie ohne Angaben inseriert, haftet auch der Makler. AUX IMMO kümmert sich im Rahmen des Maklerauftrags um die Organisation.
Welche Angaben muss ich in die Immobilienanzeige schreiben?
§ 87 GEG schreibt fünf Angaben vor: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (A+ bis H).
Was ist der Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie?
Endenergie ist die Energie, die tatsächlich im Gebäude ankommt — Ihre Heizrechnung. Primärenergie berücksichtigt zusätzlich den Aufwand für Förderung und Transport. Fernwärme der Stadtwerke Augsburg hat einen günstigen Primärenergiefaktor von 0,24.
Brauche ich einen Energieausweis für ein Denkmal in Augsburg?
Baudenkmäler sind nach § 79 Abs. 4 GEG von der Ausweispflicht befreit. Beim Ensembleschutz (z. B. Augsburger Altstadt oder Jakobervorstadt) ist die Rechtslage nicht eindeutig — hier empfehlen wir eine Einzelfallprüfung.
Kann ich einen Energieausweis online bestellen?
Ja, aber mit Vorsicht. Eine Studie der Verbraucherzentrale NRW ergab: 41 % der Online-Energieausweise waren mangelhaft. Nur 1 von 97 Anbietern fragte alle Pflichtdaten ab. Für einen Bedarfsausweis empfehlen dena und Verbraucherzentrale eine Vor-Ort-Begehung.
Wie wirkt sich die Energieeffizienzklasse auf den Verkaufspreis aus?
Erheblich. Eine IfW-Kiel-Studie zeigt: Wohnungen der Klasse A+ oder A erzielen rund 650 EUR pro m² mehr als Klasse D/E. Gebäude der Klasse F bis H verlieren 15 bis 30 % ihres Marktwertes — der sogenannte Brown Discount.
Was ändert sich 2026 beim Energieausweis?
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll die Skala von A+ bis H auf A bis G umstellen (EU-konform). Außerdem geplant: eine nationale digitale Datenbank, erweiterte Vorlagepflichten und der Wegfall der 65-Prozent-EE-Regel zugunsten einer Bio-Treppe ab 2029. Stand: Gesetzentwurf März 2026, noch nicht verabschiedet.
Was ist der Brown Discount?
Immobilien mit schlechter Energieklasse (F, G, H) verlieren je nach Region und Studie 15 bis 30 % an Marktwert gegenüber gut sanierten Objekten. Fachleute nennen diesen Preisabschlag Brown Discount. In Augsburg mit durchschnittlichem Gebäudealter von 64 Jahren betrifft das viele Bestandsimmobilien.
Wo finde ich eine kostenlose Energieberatung in Augsburg?
Die Verbraucherzentrale Bayern berät in der Bahnhofstraße 26 (Tel. 0800 809 802 400). Das Umweltamt Augsburg bietet kostenlose Termine in der Hermanstraße 1 (mittwochs 13–16 Uhr). Der Landkreis Augsburg organisiert monatliche Beratungstermine im Landratsamt.
Kann ich die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Immobilien ja — als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Bei gewerblichen Objekten als Betriebsausgabe. Zusätzlich gibt es BAFA-Zuschüsse für Energieberatung: bis zu 650 EUR für Ein-/Zweifamilienhäuser, bis zu 850 EUR für Mehrfamilienhäuser.
Energieausweis in Augsburg — unser Fazit
Der Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Er beeinflusst den Preis Ihrer Immobilie — positiv wie negativ. Investieren Sie lieber in einen qualifizierten Bedarfsausweis als in ein billiges Online-Dokument. Bei 400 bis 800 EUR Kosten und einem möglichen Preisaufschlag von 50.000 EUR und mehr lohnt sich das immer.
Als Ihr Immobilienmakler in Augsburg kümmern wir uns um den Energieausweis als Teil unseres Maklerservices. Ob Verkauf, Vermietung oder Wertgutachten — wir begleiten Sie von Anfang an.
Für Vermieter: Aktuelle Mietpreise finden Sie im Mietspiegel Augsburg 2025/2026.