Mietrenditerechner — Brutto- & Nettomietrendite berechnen
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor berechnen — Kaufpreis und Kaltmiete eingeben, sofort Ergebnis sehen.
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Mietrendite berechnen
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Bei einem Kaufpreis von 250.000 EUR und einer Kaltmiete von 750 EUR/Monat beträgt die Bruttomietrendite 3,60 % und der Kaufpreisfaktor 27,8 Jahre. Für die Nettomietrendite tragen Sie Ihre Kaufnebenkosten und laufenden Kosten ein.
Hinweis: Die Berechnungen und Informationen dieses Rechners dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die tatsächlichen Werte können von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, die in dieser Berechnung nicht berücksichtigt sind. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben übernehmen wir keine Haftung. Wir empfehlen Ihnen, die Ergebnisse mit einer Steuerberatung, Rechtsberatung oder anderen fachkundigen Beratung zu überprüfen, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen. AUX Immo — Ihr Immobilienmakler in Augsburg — steht Ihnen für eine persönliche Beratung gerne zur Verfügung.
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien als Kapitalanlage. Sie zeigt, wie viel Prozent des investierten Kapitals jährlich als Mieteinnahmen zurückfließen. Unser Rechner berechnet drei Kennzahlen gleichzeitig:
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis — ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder laufenden Kosten. Die Formel: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für einen schnellen Erstvergleich verschiedener Objekte, überschätzt aber die tatsächliche Rendite.
Die Nettomietrendite ist die realistischere Kennzahl. Sie berücksichtigt im Zähler die nicht umlegbaren Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) und im Nenner die Kaufnebenkosten. Die Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1–3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Der Kaufpreisfaktor — auch Mietpreismultiplikator — zeigt vereinfacht, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Werte unter 20 gelten als günstig, unter 25 als akzeptabel, über 30 als teuer. Die tatsächliche Amortisation hängt zusätzlich von Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und Leerstand ab.
Die exakten Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland können Sie mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner berechnen. Vermieter mit Indexmietvertrag ermitteln die neue Miete mit dem Indexmietrechner. Für eine individuelle Einschätzung des Marktwerts bieten wir eine kostenlose Immobilienbewertung in Augsburg an.
Makler und Portale werben fast immer mit der Bruttomietrendite — sie klingt attraktiver. Doch für Ihre Investitionsentscheidung ist die Nettomietrendite entscheidend. Der Unterschied auf einen Blick:
| Bruttomietrendite | Nettomietrendite | |
|---|---|---|
| Zähler | Jahreskaltmiete | Jahreskaltmiete − laufende Kosten |
| Nenner | Kaufpreis | Kaufpreis + Kaufnebenkosten |
| Nutzen | Schnellvergleich | Realistische Rendite |
| Typische Differenz | — | 1–3 Prozentpunkte niedriger |
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 250.000 EUR und 750 EUR Kaltmiete liegt die Bruttomietrendite bei 3,60%. Nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) und Addition der Kaufnebenkosten sinkt die Nettomietrendite auf 2,89% — ein Unterschied von 0,71 Prozentpunkten. Je teurer die Immobilie und je höher die laufenden Kosten, desto größer wird diese Differenz.
Allgemeine Hinweise — keine individuelle Anlageberatung.
Betriebskosten sind ein Durchlaufposten — nur die Nettokaltmiete ist echte Mieteinnahme. Warmmiete verfälscht die Rendite um 20–40% nach oben.
In Bayern summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler auf rund 9% des Kaufpreises. Diese Kosten gehören in den Nenner der Nettomietrendite. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung prüfen.
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis trägt der Eigentümer allein. Diese Kosten können die Nettorendite spürbar senken und sollten individuell angesetzt werden.
Die Bruttomietrendite taugt nur zum groben Vergleich. Erst die Nettomietrendite zeigt die tatsächliche Rendite nach allen Eigentümerkosten.
Besonders bei Altbauten können Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade die Rendite mehrerer Jahre aufzehren. Mehr zu unserem Vermietungsservice für Eigentümer.
Allgemeine Informationen — keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Eine Bruttomietrendite ab 4 % gilt häufig als solide, ab 6 % als sehr gut. Bei der aussagekräftigeren Nettomietrendite gelten Werte ab 3,5 % als gut. Die konkrete Rendite hängt stark von Stadtteil, Objektzustand und Kaufpreis ab. Entscheidend ist immer der Vergleich mit dem aktuellen Zinsniveau.
Die Bruttomietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilen und mit 100 multiplizieren. Beispiel: 9.000 EUR Jahresmiete / 250.000 EUR Kaufpreis × 100 = 3,60%. Für die Nettomietrendite ziehen Sie im Zähler die nicht umlegbaren Kosten ab und addieren im Nenner die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis — sie eignet sich für einen schnellen Erstvergleich. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlegbaren Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) und die Kaufnebenkosten. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1–3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite und ist die realistischere Kennzahl.
Die Mietrendite in Augsburg variiert je nach Stadtteil, Lage und Objektzustand. Für eine realistische Einschätzung empfehlen wir, den Kaufpreis und die erzielbare Kaltmiete für das konkrete Objekt in unseren Rechner einzugeben. Als Immobilienmakler in Augsburg beraten wir Sie gerne zu aktuellen Renditeerwartungen in Ihrem Wunsch-Stadtteil.
Der Kaufpreisfaktor — auch Mietpreismultiplikator — zeigt vereinfacht, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Er berechnet sich als Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Werte unter 20 gelten als günstig, unter 25 als akzeptabel, über 30 als teuer. Die tatsächliche Amortisation hängt zusätzlich von Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und Leerstand ab.
Die Nettomietrendite wird durch nicht umlegbare Kosten gemindert: Verwaltungskosten (ca. 25–35 EUR/Monat für WEG-Verwaltung), Instandhaltungsrücklage (7–12 EUR/m² pro Jahr je nach Gebäudealter) und Mietausfallwagnis (pauschal 2% der Jahreskaltmiete). Diese Kosten trägt der Eigentümer und kann sie nicht auf den Mieter umlegen.
Es gibt mehrere Ansätze: den Kaufpreis verhandeln, Stadtteile mit höherem Renditepotenzial wählen, Kaufnebenkosten senken (Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer), Verwaltungskosten optimieren und durch gezielte Modernisierung die Miete steigern. Wichtig: Nie allein auf die Rendite schauen — Lage und Substanz bestimmen den langfristigen Werterhalt.
Augsburg wächst stetig (über 308.000 Einwohner), liegt rund 30 Zugminuten von München und profitiert vom Spillover-Effekt. Der angespannte Wohnungsmarkt minimiert das Leerstandsrisiko. Aktuelle Mietpreise finden Sie im Mietspiegel Augsburg. Entscheidend bleibt die individuelle Berechnung — nutzen Sie unseren Rechner für Ihre konkrete Situation oder sprechen Sie mit Ihrem Makler vor Ort.
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