Indexmietrechner

Die Indexmiete wird nach der Formel berechnet: Neue Miete = Ausgangsmiete × (aktueller VPI / Basis-VPI). Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes mit Basisjahr 2020 = 100. Nach der Rechtsprechung des BGH ist grundsätzlich der monatliche VPI-Wert maßgeblich (BGH, 26.05.2021, VIII ZR 42/20).

Die prozentuale Mietänderung ergibt sich aus: (VPI_aktuell − VPI_Basis) / VPI_Basis × 100. Der Erhöhungsbetrag in Euro ist: Ausgangsmiete × (VPI_aktuell − VPI_Basis) / VPI_Basis. Die Formel erfasst ausschließlich die Nettokaltmiete — Betriebskostenvorauszahlungen werden separat nach § 560 BGB angepasst.

Zwischen zwei Indexanpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 S. 1 BGB). Gemessen wird am Zeitpunkt der Fälligkeit der neuen Miete, nicht am Datum der Erklärung.

Die Indexmiete ist an den VPI gekoppelt und steigt oder sinkt mit der Inflation. Die Staffelmiete enthält feste Euro-Beträge zu festen Terminen, die bereits bei Vertragsschluss vereinbart werden. Die Indexmiete hat keine Kappungsgrenze, die Staffelmiete keine Schwankungsrisiken.

Ja. Bei fallendem VPI hat der Mieter das Recht, eine Mietsenkung zu verlangen (§ 557b Abs. 5 BGB). Die Indexmiete ist ein symmetrisches Instrument — Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind nichtig.

Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss. Alle nachfolgenden indexbasierten Anpassungen sind von der Mietpreisbremse vollständig befreit. Die Indexmiete kann die ortsübliche Vergleichsmiete daher im Laufe der Jahre deutlich übersteigen.

Nein. Die Anpassungserklärung ist ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und bedarf lediglich der Textform (§ 126b BGB) — E-Mail, Brief oder Fax genügen. Sie muss die VPI-Werte und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag enthalten.

Derzeit nein. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt nur für die Vergleichsmiete, nicht für Indexmieten. Es gibt politische Diskussionen über eine mögliche Begrenzung, ein Gesetzgebungsverfahren ist aber noch nicht abgeschlossen.

Ausschließlich der Verbraucherpreisindex (VPI) Gesamtindex des Statistischen Bundesamtes mit Basisjahr 2020 = 100. Kein anderer Index (z.B. HVPI, Nettokaltmietenindex oder regionale Indizes) ist für Wohnraum-Indexmieten zulässig.

Eingeschränkt ja. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist bei einer Indexmietvereinbarung nur zulässig, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB) — etwa behördliche Auflagen oder gesetzliche Nachrüstpflichten. Freiwillige Modernisierungen berechtigen nicht zur Umlage. Zusätzlich kann der Vermieter Kosten einer Heizungsmodernisierung nach dem GEG geltend machen (§ 559e BGB, seit 1. Januar 2024). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben unberührt. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Energieausweis.