Staffelmietrechner
Mietstaffeln nach § 557a BGB berechnen — Euro-Staffeln festlegen, optional mit Prozent als Rechenhilfe.
Mietstaffeln nach § 557a BGB berechnen — Euro-Staffeln festlegen, optional mit Prozent als Rechenhilfe.
Staffelmiete berechnen
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Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Soweit die Mietpreisbremse in Augsburg anwendbar ist, darf jede Staffel max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.
Bei einer Anfangsmiete von 900 EUR und 5 Staffeln à 30 EUR steigt die Kaltmiete auf 1.050,00 EUR — eine Gesamtsteigerung von 16,7 %.
Eine Staffelmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der die Mieterhöhungen bereits bei Vertragsschluss festgelegt werden. Die Miete steigt stufenweise zu vorher bestimmten Zeitpunkten — automatisch, ohne dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverfahren einleiten muss. Die gesetzliche Grundlage bildet § 557a BGB.
Für Vermieter bietet die Staffelmiete einen entscheidenden Vorteil: Kein Mieterhöhungsverfahren, kein Abgleich mit dem Mietspiegel Augsburg, planbare Mieteinnahmen. Die Erhöhungen treten automatisch in Kraft — der administrative Aufwand entfällt vollständig. Gleichzeitig weiß der Mieter von Anfang an, welche Miete ihn in den kommenden Jahren erwartet.
Wichtig: Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind zusätzliche Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen — auch Modernisierungsumlagen sind nicht zulässig. Einzige Ausnahme seit 2024: der Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz (§ 559e BGB, maximal 0,50 €/m²). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben weiterhin möglich. Erfahren Sie mehr über unsere Vermietungsleistungen in Augsburg.
Die Berechnung ist einfach: Miete nach Staffel n = Anfangsmiete + (n × Erhöhungsbetrag). Bei einer Anfangsmiete von 900 EUR und einem Erhöhungsbetrag von 30 EUR beträgt die Miete in der 3. Staffel also 990 EUR (900 + 3 × 30).
§ 557a Abs. 1 BGB verlangt zwingend, dass die Mietsteigerung als konkreter Geldbetrag angegeben wird. Eine Klausel wie „jährlich 3 % Erhöhung" ist bei Wohnraummietverträgen unwirksam — der BGH hat dies 2012 ausdrücklich bestätigt (VIII ZR 197/11). Unser Rechner rechnet einen gewählten Prozentsatz automatisch in den korrekten Euro-Betrag um.
Die Staffelmietvereinbarung muss schriftlich vereinbart werden (§ 557a Abs. 1 BGB i.V.m. § 550 BGB). Eine mündliche Vereinbarung oder ein einfacher E-Mail-Austausch genügt nicht.
Die Miethöhe oder der Erhöhungsbetrag muss als konkreter Euro-Betrag ausgewiesen werden. Prozentuale Angaben sind für Wohnraummietverträge unwirksam — bestätigt durch BGH VIII ZR 197/11. Richtig: „Die Miete erhöht sich um 30,00 EUR." Falsch: „Die Miete steigt jährlich um 3 %."
Zwischen zwei Mietstaffeln müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Ein kürzerer Abstand macht die betroffene Staffel unwirksam — nicht die gesamte Vereinbarung.
Es muss mindestens eine Mietsteigerung vereinbart werden. Eine Obergrenze für die Anzahl der Staffeln gibt es gesetzlich nicht — in der Praxis sind 3 bis 10 Staffeln üblich.
Augsburg gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die aktuelle Mieterschutzverordnung (MiSchuV Bayern vom 16.12.2025) gilt bis zum 31.12.2029 und bringt für Staffelmieten besondere Anforderungen mit sich. Erfahren Sie mehr über unseren Vermietungsservice für Eigentümer oder lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einer kostenlosen Bewertung prüfen.
Soweit die Mietpreisbremse anwendbar ist, darf gemäß § 557a Abs. 4 BGB keine einzelne Mietstaffel mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen können sich insbesondere aus § 556e BGB (Vormiete) und § 556f BGB (Neubau, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) ergeben. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird. Die Mietpreisbremse gilt also nicht nur für die Anfangsmiete, sondern für jede einzelne Staffel.
Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, die in Augsburg für Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, ist auf Staffelmietvereinbarungen nicht anwendbar. Staffeln sind vertraglich fixiert und unterliegen nicht dem Vergleichsmietensystem.
Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel weist eine durchschnittliche Vergleichsmiete von Ø 9,80 €/m² (Bestand) aus. Ob Ihre geplante Staffelmiete die Mietpreisbremse einhält, hängt von der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ab. Mehr zur aktuellen Mietlage in unserem Mietspiegel Augsburg.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie anhand des Augsburger Mietspiegels 2025, wie hoch die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ist. Die Staffelmiete darf in keiner Stufe mehr als 10 % darüber liegen. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.
| Kriterium | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Planbarkeit | Hoch — Beträge stehen fest | Niedrig — abhängig vom VPI |
| Inflationsschutz | Nein — feste Beträge | Ja — koppelt an VPI |
| Verwaltungsaufwand | Null — automatisch | Gering — VPI-Mitteilung nötig |
| Mietpreisbremse | Ja, jede Staffel einzeln | Ja, bei Erstmiete |
| Kappungsgrenze | Nein | Derzeit nein |
| Modernisierungsumlage | Ausgeschlossen (außer GEG) | Eingeschränkt möglich* |
* Bei der Indexmiete: Modernisierungsumlage nach § 559 BGB nur bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB), zusätzlich Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB (GEG). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben unberührt.
Die Staffelmiete ist der pragmatischere Weg: Beträge stehen fest, kein Verwaltungsaufwand, kein Streit über den Verbraucherpreisindex. Bei moderater Inflation ist die Staffelmiete häufig die bessere Wahl, weil die vereinbarte Steigerung über der tatsächlichen Teuerungsrate liegt.
Die Indexmiete bietet theoretisch besseren Inflationsschutz — berechnen Sie die Unterschiede mit unserem Indexmietrechner. Es gibt politische Diskussionen über eine mögliche Begrenzung von Indexmieten — ein Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Unsere Empfehlung: Für die meisten Vermieter in Augsburg ist die Staffelmiete die bessere Lösung — planbar, rechtssicher und ohne laufenden Aufwand. Prüfen Sie auch die Rendite Ihrer Kapitalanlage mit dem Mietrenditerechner.
Allgemeine Informationen — keine Rechtsberatung.
Ja. § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass die Miethöhe oder der Erhöhungsbetrag als konkreter Geldbetrag ausgewiesen wird. Prozentuale Angaben sind für Wohnraummietverträge unwirksam. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 197/11) ausdrücklich bestätigt.
Ja. Soweit die Mietpreisbremse anwendbar ist, darf in Augsburg keine Mietstaffel mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557a Abs. 4 BGB). Ausnahmen können sich insbesondere aus § 556e BGB (Vormiete) und § 556f BGB (Neubau, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) ergeben. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird. Eine einmalige Rüge des Mieters genügt für alle Staffeln (BGH VIII ZR 279/21).
Nein. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, die in Augsburg für Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, ist auf Staffelmietvereinbarungen nicht anwendbar. Staffeln sind vertraglich fixiert und unterliegen nicht dem Vergleichsmietensystem.
Nein. § 557a Abs. 2 BGB schließt Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete ausdrücklich aus. Einzige Ausnahme seit 2024: der Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz (§ 559e BGB, max. 0,50 €/m²). Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Energieausweis. Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB bleiben möglich.
Maximal vier Jahre ab Vertragsschluss — nicht ab Mietbeginn (§ 557a Abs. 3 BGB, bestätigt durch BGH VIII ZR 243/05). Bei Formularmietverträgen ist ein längerer Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam. Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt stets unangetastet.
Der Mietvertrag läuft mit der zuletzt gültigen Miete als normaler unbefristeter Mietvertrag weiter. Der Vermieter kann dann wieder nach §§ 558 ff. BGB auf Basis des Augsburger Mietspiegels erhöhen. Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie sollten Sie außerdem die Kaufnebenkosten berücksichtigen.
Ja. Eine Staffelmietvereinbarung kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses schriftlich geschlossen werden. Voraussetzung: Beide Parteien unterschreiben, die Erhöhungen sind als Geldbeträge ausgewiesen und der Mindestabstand von 12 Monaten wird eingehalten.
Ja. § 560 BGB (Betriebskostenanpassung) ist vom Erhöhungsausschluss in § 557a Abs. 2 BGB nicht betroffen. Der Vermieter kann Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung anpassen — unabhängig von der Staffelmietvereinbarung.
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