Seit 1. Dezember 2025 gilt der neue qualifizierte Mietspiegel für Augsburg. Er ist bis 30. November 2027 die wichtigste Grundlage für Mieterhöhungen und Neuvermietungen im Stadtgebiet.
In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen den schnellsten Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete – in 3 Schritten (Wohnfläche/Baujahr → Zu-/Abschläge → Ergebnis) – plus die gesetzlichen Grenzen, die Sie als Vermieter kennen müssen.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Ø Nettomiete: 9,80 €/m² (+5,3 % gegenüber Mietspiegel 2023)
- Gültig: 01.12.2025 bis 30.11.2027
- Datengrundlage: 6.329 Antworten, davon 2.645 mietspiegelrelevant (Rücklauf 58 %)
- 2/3-Spanne: ± 23 % um die errechnete Vergleichsmiete (Abweichungen sind zu begründen)
- Größte Neuerung: Adressgenaue Lagezuordnung in 7 Klassen statt der bisherigen Wohnbereichskarten
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Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine wissenschaftlich erstellte Übersicht über die in einer Stadt tatsächlich gezahlten Nettomieten für vergleichbaren Wohnraum. Im Unterschied zu einfachen Mietspiegeln oder Marktmieten von Immobilienportalen wird er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt und alle zwei Jahre aktualisiert (§§ 558c, 558d BGB).
Der Augsburger Mietspiegel 2025 wurde bereits zum fünften Mal erstellt – davon zum dritten Mal als vollständige Neuerstellung. Die wissenschaftliche Durchführung lag beim EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg), die Methodik basiert auf einer Regressionsanalyse gemäß den Handlungsempfehlungen des BBSR in der Neuauflage von 2024. Das gibt dem Mietspiegel eine hohe Aussagekraft und Vermutungswirkung vor Gericht: Er wird als gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen und als Referenz für die Mietpreisbremse herangezogen.
Die größte Neuerung: Adressgenaue Lagezuordnung
Die bisherigen Wohnbereichskarten gehören der Vergangenheit an. Der Mietspiegel 2025 ordnet jede Augsburger Adresse anhand georeferenzierter Daten einer von sieben Lageklassen zu:
| Lageklasse | Zu-/Abschlag | Einordnung |
|---|---|---|
| Lageklasse 1 | +11 % | Beste Lage |
| Lageklasse 2 | +7 % | Sehr gute Lage |
| Lageklasse 3 | +4 % | Gute Lage |
| Lageklasse 4 | 0 % | Mittlere Lage (Referenzwert) |
| Lageklasse 5 | -4 % | Einfache Lage |
| Lageklasse 6 | -7 % | Schwache Lage |
| Lageklasse 7 | -11 % | Schwächste Lage |
Der Unterschied zwischen Lageklasse 1 und 7 beträgt 22 Prozentpunkte – das kann bei einer 80-m²-Wohnung mehrere hundert Euro pro Monat ausmachen. Die Zuordnung ist jetzt objektiver und weniger streitanfällig als die alten Karten.
Prüfen Sie Ihre Lageklasse über das Adressverzeichnis auf augsburg.de/mietspiegel oder direkt im Online-Mietspiegelrechner.
So berechnen Sie die Vergleichsmiete – in 3 Schritten
Schritt 1: Basis-Nettomiete ermitteln (Wohnfläche × Baujahr)
Tabelle 1 des Mietspiegels gibt die durchschnittliche Nettomiete in €/m² für Wohnungen mittleren Standards und mittlerer Lage an – also vor Anwendung jeglicher Zu- oder Abschläge.
Tabelle 1: Basis-Nettomiete in €/m² nach Wohnfläche und Baujahr (vollständig)
| Wohnfläche | bis 1918 | 1919–1948 | 1949–1960 | 1961–1969 | 1970–1979 | 1980–1989 | 1990–1995 | 1996–2001 | 2002–2007 | 2008–2013 | 2014–2019 | 2020–2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20–25 m² | 12,92 | 11,91 | 12,25 | 13,16 | 14,41 | 15,69 | 17,44 | 20,06 | 22,70 | 24,67 | 26,07 | 27,35 |
| 25–30 m² | 11,26 | 10,44 | 10,71 | 11,45 | 12,47 | 13,51 | 14,94 | 17,08 | 19,23 | 20,83 | 21,98 | 23,02 |
| 30–35 m² | 10,21 | 9,52 | 9,75 | 10,38 | 11,24 | 12,12 | 13,32 | 15,12 | 16,94 | 18,29 | 19,25 | 20,14 |
| 35–40 m² | 9,53 | 8,93 | 9,13 | 9,67 | 10,41 | 11,17 | 12,22 | 13,77 | 15,35 | 16,51 | 17,35 | 18,11 |
| 40–45 m² | 9,07 | 8,54 | 8,72 | 9,19 | 9,85 | 10,52 | 11,44 | 12,81 | 14,20 | 15,23 | 15,96 | 16,63 |
| 45–50 m² | 8,76 | 8,29 | 8,45 | 8,88 | 9,46 | 10,06 | 10,88 | 12,11 | 13,35 | 14,27 | 14,92 | 15,52 |
| 50–60 m² | 8,50 | 8,09 | 8,23 | 8,59 | 9,10 | 9,62 | 10,32 | 11,38 | 12,45 | 13,24 | 13,81 | 14,33 |
| 60–70 m² | 8,36 | 8,02 | 8,13 | 8,44 | 8,87 | 9,30 | 9,90 | 10,80 | 11,70 | 12,37 | 12,85 | 13,28 |
| 70–80 m² | 8,37 | 8,07 | 8,17 | 8,44 | 8,81 | 9,18 | 9,70 | 10,48 | 11,26 | 11,84 | 12,25 | 12,63 |
| 80–90 m² | 8,45 | 8,19 | 8,28 | 8,52 | 8,84 | 9,17 | 9,63 | 10,31 | 11,00 | 11,51 | 11,88 | 12,21 |
| 90–100 m² | 8,58 | 8,35 | 8,43 | 8,64 | 8,93 | 9,23 | 9,64 | 10,25 | 10,86 | 11,32 | 11,65 | 11,94 |
| 100–110 m² | 8,73 | 8,52 | 8,59 | 8,78 | 9,05 | 9,32 | 9,69 | 10,24 | 10,79 | 11,21 | 11,50 | 11,77 |
| 110–120 m² | 8,89 | 8,70 | 8,76 | 8,94 | 9,18 | 9,42 | 9,76 | 10,26 | 10,77 | 11,15 | 11,42 | 11,66 |
| 120–130 m² | 9,04 | 8,86 | 8,92 | 9,08 | 9,31 | 9,53 | 9,84 | 10,30 | 10,77 | 11,12 | 11,37 | 11,59 |
| 130–140 m² | 9,18 | 9,02 | 9,07 | 9,22 | 9,43 | 9,64 | 9,92 | 10,35 | 10,78 | 11,10 | 11,33 | 11,54 |
| 140–150 m² | 9,31 | 9,16 | 9,21 | 9,35 | 9,54 | 9,73 | 10,00 | 10,40 | 10,80 | 11,10 | 11,31 | 11,50 |
Quelle: Mietspiegel-Broschüre 2025, Stadt Augsburg. Interaktive Berechnung: online-mietspiegel.de/augsburg
Was fällt auf: Kleine Wohnungen in Neubauten erzielen die höchsten Quadratmeterpreise – eine 20-m²-Wohnung (Baujahr 2020–2025) liegt bei über 27 €/m². Ab ca. 70 m² flacht der Preisunterschied zwischen Baujahren deutlich ab. Für Vermieter von größeren Bestandswohnungen (ab 80 m²) bewegen sich die Basismieten über alle Baujahre relativ eng zwischen 8 und 12 €/m².
Schritt 2: Zu- und Abschläge anwenden
Neben Lage (siehe oben) beeinflussen Ausstattung, Beschaffenheit und Art der Wohnung den Mietpreis. Die Zu- und Abschläge werden als Prozentwerte auf die Basis-Nettomiete aus Tabelle 1 angerechnet.
Zuschläge:
| Merkmal | Zuschlag |
|---|---|
| Vollsanierung seit 2011, Baujahre vor 2000 (vergleichbar neuwertiger Zustand) | +21 % |
| Lageklasse 1 (beste Lage) | +11 % |
| Lageklasse 2 | +7 % |
| Einbauküche vom Vermieter, max. 10 Jahre alt (Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine, Dunstabzug, Schränke) | +6 % |
| Mansardenwohnung / Maisonettewohnung | +5 % |
| Lageklasse 3 | +4 % |
| Gehobene Sanitärausstattung (mind. 6 Punkte laut Merkmalstabelle) | +4 % |
| Galeriewohnung / Penthouse | +4 % |
| Parkettboden / Dielenholz / Naturstein im Wohnbereich | +4 % |
| Einbauküche vom Vermieter, 10–20 Jahre alt | +3 % |
| Erdgeschosswohnung (kein Bungalow) | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Fenster überwiegend erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Sanitärbereich erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Wärmeerzeuger erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Innen-/Wohnungstüren erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Treppenhaus modernisiert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Elektroinstallation umfassend erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: (Tritt-)Schallschutz eingebaut | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Außenwanddämmung | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Dach-/Geschossdeckendämmung | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Kellerdeckendämmung | +2 % |
| Fußbodenheizung im Wohnraum (nicht Bad) | +2 % |
| Eigener Garten laut Mietvertrag | +2 % |
| (Dach-)Terrasse ab 10 m² | +2 % |
| Balkon/Loggia ab 6 m² | +2 % |
| Carport | +2 % |
| Tiefgaragen-Stellplatz | +2 % |
| Aufzug in Gebäuden mit weniger als 4 Volletagen | +2 % |
Abschläge:
| Merkmal | Abschlag |
|---|---|
| Lageklasse 7 (schwächste Lage) | -11 % |
| Lageklasse 6 | -7 % |
| Lageklasse 5 | -4 % |
| Einzelöfen, überwiegend Öl/Gas betrieben | -3 % |
| Fern-/Nahwärme oder Wärme-Contracting | -3 % |
| Warmwasser über Kleinboiler/Untertischgeräte (vor 2011 verbaut) | -3 % |
| Mindestens ein Durchgangszimmer vorhanden | -3 % |
| Keine Gegensprechanlage | -3 % |
| Seit 2011 nicht modernisierter PVC-/Teppichboden im Wohn-/Schlafbereich (kein Vinyl-Design-Boden) | -3 % |
Hinweis: Alle Ausstattungsmerkmale müssen vom Vermieter gestellt sein. Vom Mieter selbst geschaffene Ausstattung gilt als nicht vorhanden. Vinyl-Design-, Laminat- und Linoleumboden gelten als Standard (0 %). Einbauküchen über 20 Jahre und Kochnischen/Pantryküchen haben ebenfalls keinen Einfluss (0 %).
Schritt 3: Ergebnis berechnen
Beispielwohnung: 84 m², Baujahr 1978, Lageklasse 2, Fenster erneuert, Terrasse 15 m², Carport, keine Gegensprechanlage.
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Basis-Nettomiete (80–90 m², Bj. 1970–79) | Tabelle 1 | 8,84 €/m² |
| Zuschläge: Fenster +2, Terrasse +2, Carport +2, Lage 2 +7 | Summe | +13 % |
| Abschläge: keine Gegensprechanlage | Summe | -3 % |
| Punktedifferenz | 13 – 3 | +10 % |
| Zu-/Abschlag in €/m² | 8,84 × 10 ÷ 100 | +0,88 €/m² |
| Vergleichsmiete pro m² | 8,84 + 0,88 | 9,72 €/m² |
| Vergleichsmiete pro Monat | 9,72 × 84 | 816,48 € |
Die Zweidrittel-Spanne (± 23 %) ergibt einen ortsüblichen Rahmen von ca. 629 € bis 1.004 € für diese Wohnung. Abweichungen vom Durchschnittswert müssen sachlich begründet werden – etwa durch nicht im Mietspiegel erfasste Qualitätsunterschiede oder Merkmale, die zu selten erhoben wurden (weniger als 30 Beobachtungen). Die Mietspiegel-Broschüre listet in Kapitel 3.4 auf, welche Merkmale dafür herangezogen werden können und welche nicht.
Tipp: Der kostenlose Online-Mietspiegelrechner führt Sie durch alle drei Schritte und übernimmt die Lagezuordnung automatisch.
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Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vermieter
Augsburg gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Mit der voraussichtlich ab 1. Januar 2026 in Kraft tretenden Mieterschutzverordnung wird diese Einstufung nahtlos fortgeführt – sie soll bis Ende 2029 gelten. Damit greifen weiterhin besondere Regelungen:
Mietpreisbremse bei Neuvermietungen
Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Ausgenommen sind insbesondere:
- Neubauten, die nach 2014 erstmalig vermietet werden
- Umfassend modernisierte Wohnungen (vergleichbar neuwertiger Zustand, Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Neubaukosten gemäß BGH-Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18)
Reduzierte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöht werden – und auch nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen.
Begründungspflicht
Jede Mieterhöhung muss unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erfolgen, sobald dieser Werte für die betreffende Wohnung enthält – selbst wenn sich der Vermieter zusätzlich auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB beruft. Der qualifizierte Mietspiegel ist das gesetzlich stärkste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und genießt Vermutungswirkung vor Gericht (§ 558d Abs. 3 BGB).
So gehen Sie als Vermieter jetzt vor
- Lageklasse prüfen: Adressverzeichnis herunterladen oder Online-Rechner nutzen
- Ist-Miete mit Vergleichsmiete abgleichen: Die 3 Schritte oben durchgehen oder unser Bewertungstool verwenden
- Kappungsgrenze prüfen: Liegt Ihre letzte Erhöhung mind. 15 Monate zurück? Wurde die 15-%-Grenze in 3 Jahren nicht überschritten?
- Ausstattung dokumentieren: Modernisierungen, Sanitärmerkmale, Bodenbelag – alles, was Zu- oder Abschläge begründet, sauber festhalten
- Mieterhöhung schriftlich begründen: Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, mit nachvollziehbarer Berechnung
- Bei Bedarf Experten hinzuziehen: Besonders nach Modernisierungen oder bei Unstimmigkeiten mit Mietern lohnt sich professionelle Begleitung
Warum Vermieter in Augsburg mit AUX Immo arbeiten
Wir sind Vermietungsspezialisten in Augsburg – mit Bankenhintergrund und datenbasiertem Ansatz. Marktdaten statt Bauchgefühl.
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- Mieterhöhungsberatung: Prüfung Ihres Anpassungspotenzials unter Berücksichtigung von Kappungsgrenze, Modernisierungen und Lageklasse.
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Häufig gestellte Fragen zum Mietspiegel Augsburg
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Augsburg 2025?
Die durchschnittliche Nettomiete liegt laut Mietspiegel 2025 bei 9,80 €/m² – eine Steigerung von 5,3 % gegenüber dem Mietspiegel 2023. Die mittlere Monatsmiete beträgt 720,62 € bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 73,63 m². Die tatsächliche Vergleichsmiete hängt von Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage ab und kann über die 3 Schritte oben oder den Online-Rechner ermittelt werden.
Ab wann gilt der neue Mietspiegel und wie lange?
Der qualifizierte Mietspiegel 2025 wurde am 27. November 2025 vom Augsburger Stadtrat beschlossen und ist seit dem 1. Dezember 2025 in Kraft. Er gilt bis zum 30. November 2027. Für Mieterhöhungsverlangen, die noch bis zum 30.11.2025 zugestellt wurden, bleibt der Mietspiegel 2023 maßgeblich.
Gilt in Augsburg eine Mietpreisbremse?
Ja. Augsburg ist seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Neubauten ab Baujahr 2014 (Erstvermietung) und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen. Die Mieterschutzverordnung wird voraussichtlich ab 2026 nahtlos bis Ende 2029 fortgeführt.
Wie hoch darf ich die Miete erhöhen?
Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen (reduzierte Kappungsgrenze) – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Bei der Begründung muss auf den qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen werden, sobald er Werte für die betreffende Wohnung enthält.
Was sind die Lageklassen im neuen Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2025 verwendet erstmals ein adressgenaues Lageverzeichnis mit sieben Lageklassen. Lageklasse 1 (beste Lage) bringt +11 %, Lageklasse 4 ist neutral, Lageklasse 7 bedeutet -11 %. Die Zuordnung basiert auf georeferenzierten Daten und ist damit objektiver als die bisherigen Wohnbereichskarten. Die Lageklasse Ihrer Adresse finden Sie im Adressverzeichnis oder über den Online-Rechner.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gilt für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien (nicht preisgebundenen) Wohnungsmarkt mit einer Wohnfläche zwischen 20 und 150 m² im Stadtgebiet Augsburg. Nicht erfasst werden selbstgenutztes Eigentum, Wohnheime, überwiegend möblierte Wohnungen, Ferienwohnungen, Untervermietung (max. 3 Monate) und verbilligt überlassener Wohnraum (z. B. Dienst-, Werks- oder Mitarbeiterwohnungen).
Was bedeutet die Zweidrittel-Spanne?
Die Zweidrittel-Spanne beschreibt den Bereich, in dem sich zwei Drittel aller tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen bewegen. In Augsburg beträgt diese Spanne ± 23 % um die errechnete durchschnittliche Vergleichsmiete. Abweichungen nach oben oder unten müssen gemäß BGH-Rechtsprechung sachlich begründet werden – etwa durch Merkmale, die im Mietspiegel nicht ausgewiesen sind, oder durch erhebliche Abweichungen vom durchschnittlichen Merkmalsstandard.
Für welche Stadtteile gilt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet Augsburg – von der Innenstadt über Lechhausen, Pfersee, Oberhausen, Kriegshaber, Göggingen und Haunstetten bis hin zu Hochzoll, Universitätsviertel, Antonsviertel, Firnhaberau, Hammerschmiede, Bärenkeller, Bergheim und Inningen. Die genaue Lageklasse wird nicht mehr pro Stadtteil, sondern pro Adresse zugeordnet – innerhalb eines Viertels können also unterschiedliche Lageklassen gelten.
Wo finde ich den Mietspiegel 2025?
Der Mietspiegel ist online verfügbar unter augsburg.de/mietspiegel. Dort finden Sie die Broschüre als PDF, den interaktiven Online-Rechner, das Adressverzeichnis zur Lagezuordnung und die ausführliche Dokumentation zur Mietspiegelerstellung. Eine gedruckte Version ist kostenlos bei der Bürgerinformation im Rathaus (Rathausplatz 1) erhältlich.
An wen wende ich mich bei Fragen?
Für allgemeine Auskünfte zum Mietspiegel: Stadt Augsburg, Amt für Wohnbauförderung und Wohnen, Stabsstelle Wohnraumentwicklung, Telefon 0821 324-9080 (Mo–Do 8:30–12:00 Uhr). Bitte beachten Sie: Die Stadtverwaltung darf keine Einzelfallberatung oder Mieterhöhungsverlangen ausfertigen. Für individuelle Beratung zur Vermietung oder Mieterhöhung: AUX Immo unter 0821 789856868 oder info@aux-immo.de.
Quellen
- Mietspiegel-Broschüre 2025 (PDF) – Herausgegeben von der Stadt Augsburg
- Dokumentation zur Mietspiegelerstellung 2025 (PDF) – EMA-Institut für empirische Marktanalysen
- Online-Mietspiegelrechner – Interaktive Berechnung der Vergleichsmiete
- Adressverzeichnis zur Lagezuordnung – Download auf augsburg.de
- Pressemitteilung der Stadt Augsburg, 27.11.2025
Die wissenschaftliche Erstellung des Mietspiegels erfolgte durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg, im Auftrag des Amts für Wohnbauförderung und Wohnen der Stadt Augsburg. Die Methodik basiert auf einer Regressionsanalyse gemäß den Handlungsempfehlungen des BBSR (Neuauflage 2024) und dem Mietspiegelreformgesetz (MsRG) i. V. m. der Mietspiegelverordnung (MsV).
Rechtlicher Hinweis
Die in diesem Beitrag bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Der qualifizierte Mietspiegel ist ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel mit Vermutungswirkung, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung. Für individuelle rechtliche Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht. AUX Immo übernimmt keine Haftung für Handlungen oder Unterlassungen auf Basis dieses Artikels.
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