Der qualifizierte Mietspiegel Augsburg 2025/2026 gilt seit dem 1. Dezember 2025 und ist bis zum 30. November 2027 maßgeblich. Er dient als wichtigste Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Augsburg – sowohl für Mieterhöhungen als auch für die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Die größte Neuerung: Die Einordnung erfolgt nicht mehr über Stadtteilkarten, sondern adressgenau über sieben Lageklassen.
Diese Daten erheben wir als Ihr Immobilienmakler für Augsburg aus laufender Marktbeobachtung und der täglichen Arbeit mit Vermietern und Mietern.
In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie Sie den Mietspiegel Augsburg richtig anwenden, welche Durchschnittsmieten aktuell gelten und wo Sie PDF, Online-Rechner der Stadt Augsburg und Lageverzeichnis finden – plus die gesetzlichen Grenzen, die Sie als Vermieter in Augsburg kennen müssen.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Ø Nettomiete: 9,80 €/m² (+5,3 % gegenüber Mietspiegel 2023)
- Gültig: 01.12.2025 bis 30.11.2027
- Datengrundlage: 6.329 Antworten, davon 2.645 mietspiegelrelevant (Rücklauf 58 %)
- 2/3-Spanne: ± 23 % um die errechnete Vergleichsmiete (Abweichungen sind zu begründen)
- Größte Neuerung: Adressgenaue Lagezuordnung in 7 Klassen statt der bisherigen Wohnbereichskarten
Mietpreis direkt online ermitteln: Mit unserem kostenlosen Bewertungstool erhalten Sie eine erste Einschätzung zur Vergleichsmiete Ihrer Immobilie – in wenigen Minuten. Jetzt Mietpreis ermitteln →
Was ist der qualifizierte Mietspiegel Augsburg 2025?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine wissenschaftlich erstellte Übersicht über die in einer Stadt tatsächlich gezahlten Nettomieten für vergleichbaren Wohnraum. Im Unterschied zu einfachen Mietspiegeln oder Marktmieten von Immobilienportalen wird er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt und alle zwei Jahre aktualisiert (§§ 558c, 558d BGB).
Der Augsburger Mietspiegel 2025 wurde bereits zum fünften Mal erstellt – davon zum dritten Mal als vollständige Neuerstellung. Die wissenschaftliche Durchführung lag beim EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg), die Methodik basiert auf einer Regressionsanalyse gemäß den Handlungsempfehlungen des BBSR in der Neuauflage von 2024. Das gibt dem Mietspiegel eine hohe Aussagekraft und Vermutungswirkung vor Gericht: Er wird als gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen und als Referenz für die Mietpreisbremse herangezogen.
Mietspiegel Augsburg: Adressgenaue Lageklassen statt Stadtteilkarten
Die bisherigen Wohnbereichskarten gehören der Vergangenheit an. Der Mietspiegel 2025 ordnet jede Augsburger Adresse anhand georeferenzierter Daten einer von sieben Lageklassen zu:
| Lageklasse | Zu-/Abschlag | Einordnung |
|---|---|---|
| Lageklasse 1 | +11 % | Beste Lage |
| Lageklasse 2 | +7 % | Sehr gute Lage |
| Lageklasse 3 | +4 % | Gute Lage |
| Lageklasse 4 | 0 % | Mittlere Lage (Referenzwert) |
| Lageklasse 5 | -4 % | Einfache Lage |
| Lageklasse 6 | -7 % | Schwache Lage |
| Lageklasse 7 | -11 % | Schwächste Lage |
Der Unterschied zwischen Lageklasse 1 und 7 beträgt 22 Prozentpunkte – das kann bei einer 80-m²-Wohnung mehrere hundert Euro pro Monat ausmachen. Die Zuordnung ist jetzt objektiver und weniger streitanfällig als die alten Karten.
Prüfen Sie Ihre Lageklasse über das Adressverzeichnis auf augsburg.de/mietspiegel oder direkt im Online-Mietspiegelrechner der Stadt Augsburg.
Detaillierte Marktdaten für die größten Augsburger Stadtteile finden Sie auf unseren Stadtteil-Seiten: Lechhausen, Haunstetten, Pfersee, Hochzoll und Göggingen.
Vergleichsmiete Augsburg berechnen – in 3 Schritten
Schritt 1: Basis-Nettomiete ermitteln (Wohnfläche × Baujahr)
Tabelle 1 des Mietspiegels gibt die durchschnittliche Nettomiete in €/m² für Wohnungen mittleren Standards und mittlerer Lage an – also vor Anwendung jeglicher Zu- oder Abschläge.
Tabelle 1: Basis-Nettomiete in €/m² nach Wohnfläche und Baujahr (vollständig)
| Wohnfläche | bis 1918 | 1919–1948 | 1949–1960 | 1961–1969 | 1970–1979 | 1980–1989 | 1990–1995 | 1996–2001 | 2002–2007 | 2008–2013 | 2014–2019 | 2020–2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20–25 m² | 12,92 | 11,91 | 12,25 | 13,16 | 14,41 | 15,69 | 17,44 | 20,06 | 22,70 | 24,67 | 26,07 | 27,35 |
| 25–30 m² | 11,26 | 10,44 | 10,71 | 11,45 | 12,47 | 13,51 | 14,94 | 17,08 | 19,23 | 20,83 | 21,98 | 23,02 |
| 30–35 m² | 10,21 | 9,52 | 9,75 | 10,38 | 11,24 | 12,12 | 13,32 | 15,12 | 16,94 | 18,29 | 19,25 | 20,14 |
| 35–40 m² | 9,53 | 8,93 | 9,13 | 9,67 | 10,41 | 11,17 | 12,22 | 13,77 | 15,35 | 16,51 | 17,35 | 18,11 |
| 40–45 m² | 9,07 | 8,54 | 8,72 | 9,19 | 9,85 | 10,52 | 11,44 | 12,81 | 14,20 | 15,23 | 15,96 | 16,63 |
| 45–50 m² | 8,76 | 8,29 | 8,45 | 8,88 | 9,46 | 10,06 | 10,88 | 12,11 | 13,35 | 14,27 | 14,92 | 15,52 |
| 50–60 m² | 8,50 | 8,09 | 8,23 | 8,59 | 9,10 | 9,62 | 10,32 | 11,38 | 12,45 | 13,24 | 13,81 | 14,33 |
| 60–70 m² | 8,36 | 8,02 | 8,13 | 8,44 | 8,87 | 9,30 | 9,90 | 10,80 | 11,70 | 12,37 | 12,85 | 13,28 |
| 70–80 m² | 8,37 | 8,07 | 8,17 | 8,44 | 8,81 | 9,18 | 9,70 | 10,48 | 11,26 | 11,84 | 12,25 | 12,63 |
| 80–90 m² | 8,45 | 8,19 | 8,28 | 8,52 | 8,84 | 9,17 | 9,63 | 10,31 | 11,00 | 11,51 | 11,88 | 12,21 |
| 90–100 m² | 8,58 | 8,35 | 8,43 | 8,64 | 8,93 | 9,23 | 9,64 | 10,25 | 10,86 | 11,32 | 11,65 | 11,94 |
| 100–110 m² | 8,73 | 8,52 | 8,59 | 8,78 | 9,05 | 9,32 | 9,69 | 10,24 | 10,79 | 11,21 | 11,50 | 11,77 |
| 110–120 m² | 8,89 | 8,70 | 8,76 | 8,94 | 9,18 | 9,42 | 9,76 | 10,26 | 10,77 | 11,15 | 11,42 | 11,66 |
| 120–130 m² | 9,04 | 8,86 | 8,92 | 9,08 | 9,31 | 9,53 | 9,84 | 10,30 | 10,77 | 11,12 | 11,37 | 11,59 |
| 130–140 m² | 9,18 | 9,02 | 9,07 | 9,22 | 9,43 | 9,64 | 9,92 | 10,35 | 10,78 | 11,10 | 11,33 | 11,54 |
| 140–150 m² | 9,31 | 9,16 | 9,21 | 9,35 | 9,54 | 9,73 | 10,00 | 10,40 | 10,80 | 11,10 | 11,31 | 11,50 |
Quelle: Mietspiegel-Broschüre 2025, Stadt Augsburg. Interaktive Berechnung über den Online-Mietspiegelrechner der Stadt Augsburg
Was fällt auf: Kleine Wohnungen in Neubauten erzielen die höchsten Quadratmeterpreise – eine 20-m²-Wohnung (Baujahr 2020–2025) liegt bei über 27 €/m². Ab ca. 70 m² flacht der Preisunterschied zwischen Baujahren deutlich ab. Für Vermieter von größeren Bestandswohnungen (ab 80 m²) bewegen sich die Basismieten über alle Baujahre relativ eng zwischen 8 und 12 €/m².
Schritt 2: Zu- und Abschläge anwenden
Neben Lage (siehe oben) beeinflussen Ausstattung, Beschaffenheit und Art der Wohnung den Mietpreis. Die Zu- und Abschläge werden als Prozentwerte auf die Basis-Nettomiete aus Tabelle 1 angerechnet.
Zuschläge:
| Merkmal | Zuschlag |
|---|---|
| Vollsanierung seit 2011, Baujahre vor 2000 (vergleichbar neuwertiger Zustand) | +21 % |
| Lageklasse 1 (beste Lage) | +11 % |
| Lageklasse 2 | +7 % |
| Einbauküche vom Vermieter, max. 10 Jahre alt (Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine, Dunstabzug, Schränke) | +6 % |
| Mansardenwohnung / Maisonettewohnung | +5 % |
| Lageklasse 3 | +4 % |
| Gehobene Sanitärausstattung (mind. 6 Punkte laut Merkmalstabelle) | +4 % |
| Galeriewohnung / Penthouse | +4 % |
| Parkettboden / Dielenholz / Naturstein im Wohnbereich | +4 % |
| Einbauküche vom Vermieter, 10–20 Jahre alt | +3 % |
| Erdgeschosswohnung (kein Bungalow) | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Fenster überwiegend erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Sanitärbereich erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Wärmeerzeuger erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Innen-/Wohnungstüren erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Treppenhaus modernisiert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Elektroinstallation umfassend erneuert | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: (Tritt-)Schallschutz eingebaut | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Außenwändedämmung | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Dach-/Geschossdeckendämmung | +2 % |
| Teilsanierung seit 2011: Komplette Kellerdeckendämmung | +2 % |
| Fußbodenheizung im Wohnraum (nicht Bad) | +2 % |
| Eigener Garten laut Mietvertrag | +2 % |
| (Dach-)Terrasse ab 10 m² | +2 % |
| Balkon/Loggia ab 6 m² | +2 % |
| Carport | +2 % |
| Tiefgaragen-Stellplatz | +2 % |
| Aufzug in Gebäuden mit weniger als 4 Volletagen | +2 % |
Abschläge:
| Merkmal | Abschlag |
|---|---|
| Lageklasse 7 (schwächste Lage) | -11 % |
| Lageklasse 6 | -7 % |
| Lageklasse 5 | -4 % |
| Einzelöfen, überwiegend Öl/Gas betrieben | -3 % |
| Fern-/Nahwärme oder Wärme-Contracting | -3 % |
| Warmwasser über Kleinboiler/Untertischgeräte (vor 2011 verbaut) | -3 % |
| Mindestens ein Durchgangszimmer vorhanden | -3 % |
| Keine Gegensprechanlage | -3 % |
| Seit 2011 nicht modernisierter PVC-/Teppichboden im Wohn-/Schlafbereich (kein Vinyl-Design-Boden) | -3 % |
Hinweis: Alle Ausstattungsmerkmale müssen vom Vermieter gestellt sein. Vom Mieter selbst geschaffene Ausstattung gilt als nicht vorhanden. Vinyl-Design-, Laminat- und Linoleumboden gelten als Standard (0 %). Einbauküchen über 20 Jahre und Kochnischen/Pantryküchen haben ebenfalls keinen Einfluss (0 %).
Schritt 3: Ergebnis berechnen
Beispielwohnung: 84 m², Baujahr 1978, Lageklasse 2, Fenster erneuert, Terrasse 15 m², Carport, keine Gegensprechanlage.
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Basis-Nettomiete (80–90 m², Bj. 1970–79) | Tabelle 1 | 8,84 €/m² |
| Zuschläge: Fenster +2, Terrasse +2, Carport +2, Lage 2 +7 | Summe | +13 % |
| Abschläge: keine Gegensprechanlage | Summe | -3 % |
| Punktedifferenz | 13 – 3 | +10 % |
| Zu-/Abschlag in €/m² | 8,84 × 10 ÷ 100 | +0,88 €/m² |
| Vergleichsmiete pro m² | 8,84 + 0,88 | 9,72 €/m² |
| Vergleichsmiete pro Monat | 9,72 × 84 | 816,48 € |
Die Zweidrittel-Spanne (± 23 %) ergibt einen ortsüblichen Rahmen von ca. 629 € bis 1.004 € für diese Wohnung. Abweichungen vom Durchschnittswert müssen sachlich begründet werden – etwa durch nicht im Mietspiegel erfasste Qualitätsunterschiede oder Merkmale, die zu selten erhoben wurden (weniger als 30 Beobachtungen). Die Mietspiegel-Broschüre listet in Kapitel 3.4 auf, welche Merkmale dafür herangezogen werden können und welche nicht.
Wie steht Ihre Immobilie? Ermitteln Sie jetzt kostenlos den aktuellen Mietwert Ihrer Wohnung – auf Basis aktueller Marktdaten. Jetzt Mietpreis ermitteln →
Tipp: Der kostenlose Online-Mietspiegelrechner der Stadt Augsburg führt Sie durch alle drei Schritte und übernimmt die Lagezuordnung automatisch.
Mietspiegel Augsburg: Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vermieter
Augsburg gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die bayerische Mieterschutzverordnung wurde zum 1. Januar 2026 auf aktualisierter Datengrundlage neu gefasst und gilt bis 31. Dezember 2029. Die Mietpreisbremse greift nun in 285 statt bisher 208 Städten und Gemeinden – Augsburg bleibt eingestuft. Damit greifen weiterhin besondere Regelungen:
Mietpreisbremse bei Neuvermietungen
Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift. Ausgenommen sind insbesondere:
- Neubauten, die nach 2014 erstmalig vermietet werden
- Umfassend modernisierte Wohnungen (vergleichbar neuwertiger Zustand, Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Neubaukosten gemäß BGH-Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18)
Reduzierte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöht werden – und auch nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen.
Begründungspflicht
Jede Mieterhöhung muss unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erfolgen, sobald dieser Werte für die betreffende Wohnung enthält – selbst wenn sich der Vermieter zusätzlich auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB beruft. Der qualifizierte Mietspiegel ist das gesetzlich stärkste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und genießt Vermutungswirkung vor Gericht (§ 558d Abs. 3 BGB).
So nutzen Vermieter in Augsburg den Mietspiegel richtig
- Lageklasse prüfen: Adressverzeichnis herunterladen oder Online-Rechner der Stadt Augsburg nutzen
- Ist-Miete mit Vergleichsmiete abgleichen: Die 3 Schritte oben durchgehen oder unser Bewertungstool verwenden
- Kappungsgrenze prüfen: Liegt Ihre letzte Erhöhung mind. 15 Monate zurück? Wurde die 15-%-Grenze in 3 Jahren nicht überschritten?
- Ausstattung dokumentieren: Modernisierungen (z. B. Energieausweis), Sanitärmerkmale, Bodenbelag – alles, was Zu- oder Abschläge begründet, sauber festhalten
- Mieterhöhung schriftlich begründen: Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, mit nachvollziehbarer Berechnung
- Bei Bedarf Experten hinzuziehen: Besonders nach Modernisierungen oder bei Unstimmigkeiten mit Mietern lohnt sich professionelle Begleitung
Warum Vermieter in Augsburg mit AUX Immo arbeiten
Wir sind Vermietungsspezialisten in Augsburg – mit Bankenhintergrund und datenbasiertem Ansatz. Marktdaten statt Bauchgefühl.
- Präzise Mietpreisanalyse: Optimale Miete auf Basis des neuen adressgenauen Mietspiegels und unserer eigenen Marktdaten – rechtssicher begründbar.
- Mieterhöhungsberatung: Prüfung Ihres Anpassungspotenzials unter Berücksichtigung von Kappungsgrenze, Modernisierungen und Lageklasse.
- Vermietung aus einer Hand: Von der professionellen Vermarktung über die Bonitätsprüfung bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag.
Sie vermieten in Augsburg? Ermitteln Sie den aktuellen Mietwert Ihrer Immobilie – oder lassen Sie uns das für Sie übernehmen.
Mietpreis online ermitteln → | Persönliche Beratung anfragen →
Neben den Mietpreisen beeinflusst auch die Entwicklung der Immobilienpreise in Augsburg den lokalen Wohnungsmarkt.
Offizielle Downloads & Tools zum Mietspiegel Augsburg
- Mietspiegel-Broschüre 2025 (PDF) – Alle Tabellen, Zu-/Abschläge und Erläuterungen
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Augsburg – Vergleichsmiete interaktiv berechnen inkl. automatischer Lagezuordnung
- Adressverzeichnis Lageklassen – Lageklasse Ihrer Adresse nachschlagen
- Dokumentation zur Erstellung – Methodik, Fragebogen und wissenschaftliche Grundlagen
Quellen
- Mietspiegel-Broschüre 2025 (PDF) – Herausgegeben von der Stadt Augsburg
- Dokumentation zur Mietspiegelerstellung 2025 (PDF) – EMA-Institut für empirische Marktanalysen
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Augsburg – Interaktive Berechnung der Vergleichsmiete
- Adressverzeichnis zur Lagezuordnung – Download auf augsburg.de
- Pressemitteilung der Stadt Augsburg, 27.11.2025
Die wissenschaftliche Erstellung des Mietspiegels erfolgte durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg, im Auftrag des Amts für Wohnbauförderung und Wohnen der Stadt Augsburg. Die Methodik basiert auf einer Regressionsanalyse gemäß den Handlungsempfehlungen des BBSR (Neuauflage 2024) und dem Mietspiegelreformgesetz (MsRG) i. V. m. der Mietspiegelverordnung (MsV).
Rechtlicher Hinweis
Die in diesem Beitrag bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Der qualifizierte Mietspiegel ist ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel mit Vermutungswirkung, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung. Für individuelle rechtliche Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht. AUX Immo übernimmt keine Haftung für Handlungen oder Unterlassungen auf Basis dieses Artikels.
So erreichen Sie uns:
Telefon: +49 821 789856868
E-Mail: info@aux-immo.de
Web: aux-immo.de