Geerbte Immobilie verkaufen in Augsburg

Was nach dem Erbfall sofort passiert

Mit dem Tod des Erblassers geht sein gesamtes Vermögen — Immobilien, Bankguthaben, aber auch Schulden — automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB, Universalsukzession). Sie müssen nichts beantragen und nichts unterschreiben. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer des geerbten Hauses, auch wenn Ihr Name noch nicht im Grundbuch steht.

Was viele nicht wissen: Mit dem Eigentum übernehmen Sie sofort die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB). Wenn im Winter jemand auf dem ungeräumten Gehweg vor dem geerbten Haus ausrutscht, haften Sie — auch wenn Sie das Haus noch nie von innen gesehen haben.

Ihre ersten Pflichten als neuer Eigentümer

• Verkehrssicherung: Winterdienst, Gehweg, morsche Äste, lose Dachziegel
• Versicherung prüfen: Gebäudeversicherung läuft weiter, aber Beitragszahlung sicherstellen
• Heizung: Im Winter Frostschutz sicherstellen — ein Wasserrohrbruch in einem leerstehenden Haus kann fünfstellige Schäden verursachen

Wann ausschlagen? Wenn die Immobilie überschuldet ist, massiver Sanierungsstau die Kosten über den Wert treibt, Altlasten im Boden vermutet werden oder die Erbengemeinschaft so zerstritten ist, dass eine Einigung unrealistisch erscheint. Im Zweifel: Beratung durch einen Fachanwalt für Erbrecht, bevor die Frist abläuft.

Erbschein, Grundbuch und erste Schritte

Brauchen Sie einen Erbschein?

Nicht immer. Wenn ein notarielles Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorliegt, genügt das in vielen Fällen als Erbnachweis — auch gegenüber dem Grundbuchamt (§ 35 GBO). Das spart Ihnen die Erbscheinkosten und mehrere Wochen Wartezeit.

Einen Erbschein brauchen Sie, wenn nur ein handschriftliches (eigenhändiges) Testament vorliegt, kein Testament existiert (gesetzliche Erbfolge) oder Banken und Behörden darauf bestehen. Den Antrag stellen Sie beim Nachlassgericht.

Bearbeitungsdauer am Nachlassgericht Augsburg: 4–12 Wochen.

Grundbuchberichtigung: die 2-Jahres-Frist nutzen

Als Erbe sind Sie verpflichtet, das Grundbuch berichtigen zu lassen — Ihr Name muss als neuer Eigentümer eingetragen werden. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Berichtigung gebührenfrei (Nr. 14110 KV GNotKG). Danach kostet sie ca. 0,5 % des Immobilienwerts.

Die Erbengemeinschaft: Wenn mehrere erben

Die Erbengemeinschaft ist in unserer Praxis die häufigste Ursache für verzögerte oder gescheiterte Verkäufe. Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB). Kein Miterbe besitzt einen konkreten Anteil an der Immobilie — alle besitzen alles gemeinsam.

Für den Verkauf der Immobilie ist Einstimmigkeit erforderlich (§ 2040 BGB). Keine Mehrheitsentscheidung, keine Überstimmung. Wenn ein einziger Miterbe blockiert, steht der Verkauf still.

Vier Wege, wenn ein Miterbe blockiert

1. Einvernehmliche Einigung. Der beste Weg — und öfter möglich, als es zunächst scheint. Ein gemeinsames Gutachten schafft eine objektive Verhandlungsbasis und nimmt die Emotion aus der Preisfindung. Wir begleiten Erbengemeinschaften als neutrale Instanz: mit einer professionellen Marktwerteinschätzung und einem transparenten Verkaufsprozess, bei dem alle Miterben informiert bleiben.

2. Abschichtung. Der blockierende Miterbe scheidet gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft aus. Vorteil: keine Notarkosten für die Abschichtung selbst (anders als beim Erbanteilverkauf). In der Praxis werden 65 bis 80 % des rechnerischen Erbteils als Abfindung gezahlt — je nach Verhandlungsposition und Dringlichkeit.

3. Erbanteilverkauf (§ 2033 BGB). Jeder Miterbe kann seinen gesamten Erbanteil an Dritte verkaufen — ohne Zustimmung der anderen. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht mit zweimonatiger Frist (§ 2034 BGB). Ein Erbanteil wird allerdings meist unter dem anteiligen Marktwert gehandelt, weil der Käufer sich in eine bestehende Gemeinschaft einkauft.

4. Teilungsversteigerung — das letzte Mittel. Jeder Miterbe kann sie beantragen (§ 180 ZVG), sogar mit einem Anteil von nur einem Prozent. Wir raten in fast allen Fällen davon ab.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer

Zwei Steuern können beim Verkauf einer Erbimmobilie anfallen — und beide lassen sich in vielen Fällen senken oder ganz vermeiden. Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Dieser Abschnitt gibt Ihnen eine Übersicht; für Ihren konkreten Fall empfehlen wir ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuersätze

Die Erbschaftsteuer bemisst sich am Verkehrswert der Immobilie zum Todestag, abzüglich der persönlichen Freibeträge. Zuständig ist das Finanzamt Nördlingen (Tel. 09081/215-0) — nicht das Finanzamt Augsburg-Stadt. Die Anzeige muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls erfolgen (§ 30 ErbStG; Ausnahme: bei notarieller oder gerichtlicher Testamentseröffnung informiert das Nachlassgericht direkt).

Die Steuersätze in Steuerklasse I reichen von 7 % (bis 75.000 EUR steuerpflichtiger Erwerb) bis 30 % (über 26 Mio. EUR). Bei einem Einfamilienhaus in Augsburg, das die Kinder erben, liegt der steuerpflichtige Betrag nach Abzug des Freibetrags meist bei unter 200.000 EUR — also im Bereich von 7 bis 11 %.

Seit 2025 können Sie pauschal 15.000 EUR Erbfallkosten ohne Nachweis abziehen (JStG 2024); vermietete Wohnimmobilien erhalten zusätzlich 10 % Bewertungsabschlag (§ 13d ErbStG).

Familienheim-Befreiung: Steuerfrei erben bei Selbstnutzung

Die Familienheim-Befreiung ist für viele Erben der größte Steuerhebel überhaupt. Wer das geerbte Haus selbst bewohnt, kann es unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG):

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: Unbegrenzt steuerfrei, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen — ohne Größenbeschränkung.
• Kinder: Steuerfrei bis zu 200 m² Wohnfläche, ebenfalls bei 10 Jahren Selbstnutzung. Die 200-m²-Grenze wirkt anteilig: Bei einer Wohnfläche von 240 m² wären 40/240 = 1/6 des Werts steuerpflichtig.

„Unverzüglich" einziehen: Die Rechtsprechung versteht darunter einen Zeitrahmen von etwa sechs Monaten (BFH II R 37/16). Renovierungsbedingte Verzögerungen sind nur akzeptiert, wenn ein schwerer Mangel erst nach dem Erbfall entdeckt wird (BFH II R 46/19). Wer innerhalb der 10 Jahre auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend — die volle Erbschaftsteuer wird dann nachträglich fällig.

Gegengutachten: Steuerlast senken mit § 198 BewG

Das Finanzamt bewertet Immobilien nach standardisierten Verfahren, ohne das Haus je von innen gesehen zu haben. Seit der Anpassung der Sachwertfaktoren (JStG 2022) liegen die Finanzamtswerte oft 10 bis 20 % über dem tatsächlichen Marktwert.

§ 198 BewG erlaubt es Ihnen, den niedrigeren Wert durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachzuweisen. Das Gutachten kostet 2.500 bis 5.000 EUR — und rechnet sich oft schon bei Nachlasswerten ab 400.000 EUR.

Spekulationssteuer: Die Fußstapfentheorie

Verkaufen Sie die Erbimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser, fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG). Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Erblasser — Sie treten in seine Fußstapfen.

Hat Ihr Vater das Haus 2014 gekauft und Sie verkaufen es 2026, sind 12 Jahre vergangen: steuerfrei. Hat er es 2019 gekauft und Sie verkaufen 2026, sind erst 7 Jahre vergangen: steuerpflichtig.

Die Eigennutzungsbefreiung

Auch innerhalb der 10-Jahres-Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (BFH IX R 10/19). Das Minimum: Einzug am 31. Dezember, ein volles Kalenderjahr Eigennutzung, Verkauf am 2. Januar — insgesamt 1 Jahr und 2 Tage.

Die Eigennutzung des Erblassers wird Ihnen grundsätzlich nicht zugerechnet. Ob ein steuerfreier Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist möglich ist, hängt davon ab, ob die Voraussetzungen der Eigennutzung in Ihrer Person erfüllt sind oder die Frist bereits abgelaufen ist.

Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert, riskiert zudem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuerpflicht.

→ Spekulationssteuer berechnen (Rechner)

Was ist die Erbimmobilie wert?

Der häufigste Fehler, den wir bei Erben sehen: den emotionalen Wert mit dem Marktwert verwechseln. Das Haus, in dem Sie aufgewachsen sind, hat für Sie einen unschätzbaren Wert. Für den Markt zählen Lage, Zustand, Ausstattung und Vergleichspreise.

Drei Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Standard für Eigentumswohnungen und Grundstücke — basiert auf tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte
• Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte — berechnet den Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen
• Sachwertverfahren: Für Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten — addiert Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten

Der Bodenrichtwert in Augsburg liegt bei durchschnittlich 860 EUR/m² (Stand: 01.01.2024, Quelle: Gutachterausschuss, abrufbar unter boris-bayern.de). Die Marktpreise für Bestandsimmobilien bewegen sich aktuell bei 4.460 bis 4.583 EUR/m² für Wohnungen und 4.700 bis 4.883 EUR/m² für Häuser.

Für rechtliche Zwecke — Erbschaftsteuer-Optimierung, Erbauseinandersetzung, gerichtliche Verfahren — brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (Kosten: 2.500–5.000 EUR).

Von der Erbschaft zum Notartermin: 10 Schritte

1. 1
   Erbnachweis beschaffen
   4–12 Wochen
   Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll zusammenstellen. Beim Nachlassgericht AG Augsburg, Am Alten Einlaß 1.
2. 2
   Grundbuch berichtigen
   2–8 Wochen
   Innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei. Antrag beim Grundbuchamt AG Augsburg, Zi. 015/016. Kann parallel zu Schritt 1 eingeleitet werden.
3. 3
   Immobilie inspizieren und bewerten
   2–4 Wochen
   Zustand aufnehmen, Sanierungsbedarf einschätzen, Energieausweis prüfen. Marktwert durch einen Makler oder Sachverständigen ermitteln lassen.
4. 4
   Makler beauftragen
   —
   Maklervertrag muss seit Dezember 2020 in Textform vorliegen (§ 656a BGB). Marktübliche Provision in Bayern: 3,57 % inkl. MwSt. je Seite (Käufer und Verkäufer gleich hoch, § 656c BGB).
5. 5
   Unterlagen zusammenstellen
   parallel
   Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte (Katasteramt ADBV, Fronhof 12), Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt, Imhofstraße 7), Altlastenauskunft, Wohnflächenberechnung.
6. 6
   Vermarktung
   4–16 Wochen
   Professionelle Fotos, Exposé, Portale, ggf. Homestaging. Bei Erbimmobilien mit Sanierungsstau: Zielgruppe sind oft Käufer, die selbst renovieren wollen.
7. 7
   Käufer prüfen
   —
   Finanzierungsbestätigung der Bank, Bonität, Eigenkapitalnachweis. Besonders bei Erbimmobilien mit niedrigerem Preis: viele Anfragen, aber nicht alle sind seriös finanziert.
8. 8
   Notartermin
   2–4 Wochen
   Kaufvertragsentwurf bei Verbraucherbeteiligung mindestens 14 Tage vor dem Termin (§ 17 BeurkG). Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben als Verkäufer unterzeichnen oder notariell bevollmächtigen. Liegt auf der Immobilie noch ein laufendes Darlehen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen — die Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinssatz und Vertragsdetails ab.
9. 9
   Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang
   4–8 Wochen
   Nach Fälligkeitsmitteilung durch den Notar. Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %. Unbedenklichkeitsbescheinigung, dann Eigentumsumschreibung. Kaufnebenkosten berechnen →
10. 10
    Übergabe
    —
    Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselübergabe, Versorgerwechsel. Haushaltsauflösung vorher klären (professionell: 2.000–4.000 EUR für ein Einfamilienhaus).

Sanierungsstau realistisch einschätzen

Die typische Erbimmobilie in Augsburg stammt aus den Nachkriegsjahren 1950 bis 1975. Diese Bauten prägen ganze Stadtteile — Lechhausen, Oberhausen, Kriegshaber, Haunstetten. Augsburg wurde im Zweiten Weltkrieg durch rund 25 Luftangriffe schwer getroffen; der Wiederaufbau dieser Jahre bestimmt bis heute den Gebäudebestand.

Typische Mängel nach Baujahr

1950er-Jahre: Einfache Bauweise, Satteldächer, kleine Fenster, niedrige Deckenhöhen (2,40–2,50 m). Keine Dämmung (Energieeffizienzklasse F bis H). Blei- oder Kupferleitungen, veraltete Elektrik. Keller häufig feucht. Achtung: Asbest in Dachplatten, Bodenbelägen und Putz möglich.

1960er-/70er-Jahre: Flachdächer und Betonbauweise, besonders in Hochzoll-Süd, Haunstetten und dem Universitätsviertel. Flachdachabdichtung am Lebensende. Schadstoffe: Asbest, PCB, Formaldehyd. Ungedämmter Beton. Alte Ölheizungen mit erdvergrabenen Tanks.

Orientierungswerte für ein 120-m²-EFH: Basissanierung (nur das Nötigste): 48.000–72.000 EUR. Umfassende Modernisierung: 96.000–144.000 EUR. Bei Baujahr vor 1969 rechnen Sie mit 800–1.100 EUR/m², danach mit 500–800 EUR/m². Planen Sie 15–20 % Puffer ein — bei Altbauten kommen fast immer Überraschungen.

GEG-Nachrüstpflichten: 2 Jahre nach Eigentumsübergang

Als neuer Eigentümer müssen Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang bestimmte energetische Anforderungen erfüllen (GEG):

• Oberste Geschossdecke dämmen: U-Wert max. 0,24 W/(m²·K), wenn nicht bereits gedämmt — Kosten ca. 30–60 EUR/m²
• Alte Heizkessel austauschen: Nicht-Brennwertkessel über 30 Jahre → Austauschpflicht (Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel). 65 % erneuerbare Wärme, KfW-Förderung bis 23.500 EUR
• Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen: In unbeheizten Räumen

Verstöße: Bußgeld bis zu 50.000 EUR (§ 108 GEG). Der Energieausweis ist bei jedem Verkauf Pflicht. Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als 5 Wohneinheiten brauchen einen Bedarfsausweis (Kosten: 300–600 EUR).

Renovieren vor dem Verkauf — oder as-is verkaufen?

Unsere Erfahrung: Bei Erbimmobilien mit umfassendem Sanierungsstau lohnt die Renovierung vor dem Verkauf selten. Die Käufer, die solche Häuser suchen, wollen selbst gestalten. Was sich dagegen fast immer lohnt: Entrümpeln, professionell reinigen, Garten pflegen. Ein aufgeräumtes Haus verkauft sich schneller und besser — auch wenn die Substanz alt ist.

Sonderfall Denkmalschutz in der Augsburger Altstadt

Liegt die Erbimmobilie im UNESCO-Welterbe-Pufferbereich (Augsburger Wassermanagement-System, seit 2019), gelten besondere Auflagen: Ensembleschutz verhindert Abriss, Umbauten brauchen die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde (Bauordnungsamt, Imhofstraße 7).

Der Vorteil: Denkmal-AfA bietet erhebliche Steuervorteile bei Sanierung. Bei Vermietung: 9 % p.a. über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre (§ 7i EStG). Bei Eigennutzung: 9 % über 10 Jahre als Sonderausgabe (§ 10f EStG). Das kann den Ausschlag geben, ob eine denkmalgeschützte Erbimmobilie besser behalten als verkauft wird.

Außerhalb der Altstadt: Augsburg hat keine Milieuschutzgebiete — anders als München. Das vereinfacht Modernisierungen und Verkäufe.

Verkaufen oder vermieten?

Nicht jede Erbimmobilie muss verkauft werden. Ob Vermietung sinnvoll ist, hängt von fünf Faktoren ab:

1. Zustand: Eine unsanierte 1950er-Doppelhaushälfte vermieten? Dann müssen Sie erst investieren — und tragen das Risiko, dass die Miete den Aufwand nicht deckt.
2. Lage: Innenstadtnah, gute Infrastruktur, niedrige Leerstandsquote? Dann kann Vermietung interessant sein.
3. Finanzen: Brauchen Sie das Kapital jetzt (z. B. für Erbschaftsteuer, Auszahlung von Miterben), oder haben Sie ausreichend Liquidität?
4. Verwaltungsbereitschaft: Vermieten bedeutet Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung, Mietermanagement. Wollen Sie das?
5. Steuern: Vermietung bietet Abschreibungsvorteile (AfA 2–3 % p.a. auf den Gebäudewert). Ein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist ist dagegen komplett steuerfrei.

Faustregel: Einfamilienhäuser rechnen sich als Mietobjekt selten — hohe Instandhaltung, nur ein Mieter, vergleichsweise niedrige Rendite. Mehrfamilienhäuser in guter Lage mit einer Nettomietrendite über 3,5 % können sich lohnen. Rendite berechnen → | Mietspiegel Augsburg

Wenn die Erbimmobilie bereits vermietet ist

Ist das geerbte Haus oder die Wohnung bereits vermietet, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der bestehende Mietvertrag geht bei einem Verkauf auf den Käufer über. Sie können den Mietvertrag nicht einfach kündigen, um die Immobilie leer zu verkaufen.

Vermietete Wohnungen erzielen oft einen geringeren Preis als vergleichbare leerstehende Einheiten, weil sich der Käuferkreis stärker auf Kapitalanleger beschränkt. Eine Eigenbedarfskündigung ist als Erbe grundsätzlich möglich, unterliegt aber den gesetzlichen Fristen und ggf. Sperrfristen bei umgewandelten Wohnungen (§ 577a BGB).

Wohnrecht und Nießbrauch

Wenn im Grundbuch ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§ 1030 BGB) eingetragen ist, bleibt dieses Recht beim Verkauf bestehen — es bindet den Käufer. Die Immobilie ist verkäuflich, aber je nach Alter des Berechtigten mit einer Wertminderung von 10 bis 40 %.

Wohnrecht = Recht, in der Immobilie zu wohnen. Persönlich, nicht übertragbar, nicht vererbbar.

Nießbrauch = Recht, die Immobilie zu bewohnen und Mieteinnahmen daraus zu ziehen. Der Nießbraucher trägt dafür die laufenden Kosten.

Was bedeutet das für den Verkaufspreis?

Die Wertminderung berechnet sich nach der Kapitalwertmethode (§ 14 BewG): Jährlicher Mietwert × statistischer Vervielfältiger, der sich aus der Lebenserwartung des Berechtigten ergibt.

Eine Ablösung des Wohnrechts ist nur einvernehmlich möglich (keine einseitige Kündigung). Verhandeln Sie die Ablösung vor der Vermarktung — eine Immobilie ohne Wohnrecht ist deutlich einfacher und zu einem höheren Preis zu verkaufen.