Spekulationsfrist prüfen, Veräußerungsgewinn ermitteln und Steuerbelastung beim Immobilienverkauf berechnen — in drei Schritten.
Hinweis: Dieser Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Berechnung konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.
Spekulationssteuer berechnen
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Beispiel: Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Augsburg (Kauf 2020 für 300.000 EUR, Verkauf 2025 für 350.000 EUR) kann ein Spekulationsgewinn von ca. 29.335 EUR entstehen — bei 35 % Grenzsteuersatz sind das rund 11.100 EUR Steuerbelastung.
Die „Spekulationssteuer“ ist keine eigenständige Steuer. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, erzielt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Der dabei entstehende Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — je nach Einkommen zwischen 14 % und 45 %, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 EUR pro Kalenderjahr. Liegt der Gewinn darunter, fällt keine Steuer an. Aber Achtung: Die Freigrenze ist kein Freibetrag — wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei typischen Immobilienverkäufen in Augsburg mit Gewinnen im fünfstelligen Bereich spielt die Freigrenze keine Rolle.
Maßgeblich für den Fristbeginn ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag oder die Schlüsselübergabe. Gleiches gilt für den Verkauf. Die Frist wird taggenau berechnet nach §§ 187–188 BGB:
Ein einziger Tag kann über fünfstellige Steuerzahlungen entscheiden. Prüfen Sie das Datum im Kaufvertrag sorgfältig.
Die Eigennutzungsbefreiung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kennt zwei Alternativen:
Beispiel: Einzug am 31.12.2023, Verkauf am 02.01.2025 = steuerfrei — obwohl die tatsächliche Nutzung nur 1 Jahr und 2 Tage betrug. Ein häusliches Arbeitszimmer ist unschädlich; wurde die Immobilie teilweise vermietet, wird der Gewinn anteilig nach Wohnfläche aufgeteilt.
Bei Erbschaft oder Schenkung tritt der neue Eigentümer in die steuerliche Position des Vorgängers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Das bedeutet:
Mehr zum Thema: Erbimmobilie verkaufen
75-m²-Eigentumswohnung, Kauf März 2020 für 300.000 EUR, durchgehend vermietet, Verkauf Juni 2025 für 350.000 EUR.
| Kaufpreis | 300.000 EUR |
| + Kaufnebenkosten (GrESt 3,5 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 %) | + 27.210 EUR |
| = Anschaffungskosten | 327.210 EUR |
| Verkaufspreis | 350.000 EUR |
| − Anschaffungskosten | − 327.210 EUR |
| + AfA-Rückrechnung (75 % × 327.210 × 2 % × 5 J.) | + 24.540 EUR |
| − Makler Verkauf (3,57 %) | − 12.495 EUR |
| − Notar Verkauf + Vorfälligkeit | − 5.500 EUR |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | 29.335 EUR |
Bei einem zu versteuernden Einkommen von 50.000 EUR ergibt die Differenzmethode eine Einkommensteuer auf den Gewinn von ca. 10.267 EUR + 821 EUR Kirchensteuer (8 %) = rund 11.100 EUR Gesamtbelastung. Berechnen Sie die Kaufnebenkosten Ihrer nächsten Immobilie.
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Allgemeine Hinweise — keine individuelle Steuerberatung nach StBerG.
Die 10-Jahres-Frist beginnt und endet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht mit dem Grundbucheintrag oder der Schlüsselübergabe.
Bei vermieteten Objekten erhöht die kumulierte Abschreibung (AfA) den steuerpflichtigen Gewinn. Selbst bei nominalem Verlust kann so eine Steuerpflicht entstehen.
Bei Zusammenveranlagung (Ehepartner / eingetragene Lebenspartnerschaft) wird der Splittingtarif angewendet. Das kann die Progression deutlich abmildern.
Trotz politischer Diskussionen: Der Koalitionsvertrag 2025 (CDU/CSU-SPD) enthält keine Abschaffung der 10-Jahres-Frist. Die Regelung bleibt unverändert.
Allgemeine Informationen — keine Steuerberatung.
Die Spekulationssteuer wird in drei Schritten berechnet: Zuerst prüfen Sie, ob die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist (Datum des notariellen Kaufvertrags bis Datum des notariellen Verkaufsvertrags). Falls nicht, ermitteln Sie den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten, plus AfA-Rückrechnung bei vermieteten Objekten). Auf diesen Gewinn fällt Einkommensteuer nach Ihrem persönlichen Steuersatz an. Kaufnebenkosten berechnen
Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und liegt zwischen 14 % und 45 % (Grundtarif 2026). Hinzu kommen Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die ESt, ab 20.350 EUR ESt) und ggf. Kirchensteuer (8 % in Bayern). Der effektive Steuersatz auf den Gewinn hängt von Ihrem übrigen Einkommen ab (Progressionseffekt).
Der Veräußerungsgewinn wird in der Einkommensteuererklärung für das Kalenderjahr angegeben, in dem der notarielle Kaufvertrag über den Verkauf geschlossen wurde (Anlage SO). Die Steuerzahlung erfolgt mit dem Einkommensteuerbescheid, in der Regel im Folgejahr. Eine unterjährige Vorauszahlung kann das Finanzamt festsetzen, wenn der Gewinn erheblich ist.
Es gibt keinen Freibetrag, sondern eine Freigrenze von 1.000 EUR pro Kalenderjahr (seit 2024, zuvor 600 EUR). Das bedeutet: Liegt der gesamte Veräußerungsgewinn bei maximal 1.000 EUR, bleibt er steuerfrei. Überschreitet der Gewinn die Grenze auch nur um einen Euro, wird der gesamte Gewinn versteuert — nicht nur der Betrag über 1.000 EUR.
Bei Erbschaft und Schenkung gilt die sogenannte Fußstapfentheorie (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Die 10-Jahres-Frist des Erblassers bzw. Schenkers läuft für den Erben weiter. Maßgeblich ist das Kaufdatum des ursprünglichen Eigentümers, nicht das Erbdatum. Auch die historischen Anschaffungskosten werden übernommen. Mehr zum Thema: Erbimmobilie verkaufen
Ja, die 10-Jahres-Frist gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Allerdings greift die Eigennutzungsbefreiung bei unbebauten Grundstücken nicht, da sie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden können (BFH 25.05.2011, IX R 48/10).
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