Staffelmietrechner

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter bereits bei Vertragsschluss, wann und um welchen Betrag die Miete steigt. Die Erhöhungen treten automatisch in Kraft — ohne Mieterhöhungsverfahren, ohne Mietspiegel-Abgleich, ohne Zustimmung des Mieters. Rechtsgrundlage ist § 557a BGB.

Im Unterschied zur Indexmiete sind die Beträge nicht an die Inflation gekoppelt, sondern stehen als feste Euro-Summen im Vertrag. Und anders als bei einer regulären Mieterhöhung nach § 558 BGB muss der Vermieter weder ein Vergleichsmietenverfahren einleiten noch die Zustimmung des Mieters einholen.

Staffelmiete, Indexmiete, normale Erhöhung — der Unterschied

§ 557a BGB — die fünf Absätze im Überblick

• 1
  Schriftform und Euro-Beträge: Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden. Jede Mietsteigerung ist als konkreter Euro-Betrag auszuweisen.
• 2
  12-Monats-Frist und Erhöhungssperre: Zwischen zwei Staffeln müssen mindestens 12 Monate liegen. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558–559b BGB ausgeschlossen.
• 3
  Kündigungsausschluss: Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters kann für maximal vier Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden.
• 4
  Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — wie Augsburg — wird jede einzelne Staffel an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen.
• 5
  Mieterschutz: Abweichungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Bei einem Eigentümerwechsel (Verkauf, Erbschaft) bleibt die Staffelmietvereinbarung bestehen — der neue Vermieter tritt in den bestehenden Vertrag ein. Gleiches gilt bei einem Mieterwechsel durch Untervermietung oder Nachfolge. Mehr zu unseren Vermietungsleistungen in Augsburg.

Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Grundformel

Die Berechnung ist einfach: Miete nach Staffel n = Anfangsmiete + (n × Erhöhungsbetrag). Bei einer Anfangsmiete von 900 EUR und einem Erhöhungsbetrag von 30 EUR beträgt die Miete in der 3. Staffel also 990 EUR (900 + 3 × 30).

Schritt für Schritt

• 1. Anfangsmiete festlegen: Die Nettokaltmiete zu Vertragsbeginn — Basis für alle weiteren Staffeln.
• 2. Erhöhungsbetrag bestimmen: Ein fester Euro-Betrag, der pro Staffel zur Miete addiert wird.
• 3. Intervall wählen: Der gesetzliche Mindestabstand beträgt 12 Monate zwischen zwei Staffeln.
• 4. Anzahl der Staffeln: Je nach Vereinbarung typischerweise 3 bis 10 Staffeln.

Warum Euro-Beträge?

§ 557a Abs. 1 BGB verlangt zwingend, dass die Mietsteigerung als konkreter Geldbetrag angegeben wird. Eine Klausel wie „jährlich 3 % Erhöhung" ist bei Wohnraummietverträgen unwirksam — der BGH hat dies 2012 ausdrücklich bestätigt (VIII ZR 197/11). Unser Rechner rechnet einen gewählten Prozentsatz automatisch in den korrekten Euro-Betrag um.

Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe einzelner Staffeln gibt es nicht. In der Praxis haben sich 2–3 % jährliche Steigerung als marktüblicher Korridor etabliert. In gefragten Lagen werden 3–5 % vereinbart — das erhöht allerdings das Risiko, mit der Mietpreisbremse in Konflikt zu geraten.

Vergleich: 2 %, 3 % und 5 % jährliche Staffelung

Rechenbeispiel auf Basis einer Anfangsmiete von 800 EUR netto kalt über 5 Jahre:

Rechtliche Obergrenzen

Auch wenn das Gesetz keinen festen Prozentsatz vorschreibt, gelten drei Schwellen:

• Mietpreisbremse (§ 556d BGB): In Augsburg darf keine Staffel mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Überschreitet eine Staffel diese Grenze, wird sie auf das zulässige Maximum reduziert — die Vereinbarung bleibt im Übrigen wirksam.
• Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG): Wer die Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet und dabei ein geringes Angebot ausnutzt, kann ordnungswidrig handeln.
• Mietwucher (§ 291 StGB): Ab 50 % über der Vergleichsmiete kann der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt sein.

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Eine gesetzliche Maximallaufzeit gibt es nicht. In der Praxis sind 3 bis 5 Jahre üblich, Vereinbarungen über 5 bis 10 Jahre kommen vor. Laufzeiten über 10 Jahre sind möglich, aber selten — je länger die Laufzeit, desto schwerer lässt sich die Marktentwicklung vorhersagen.

Kündigungsausschluss: maximal 4 Jahre

§ 557a Abs. 3 BGB erlaubt, das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ab Vertragsschluss auszuschließen — nicht ab Mietbeginn. In Formularmietverträgen (AGB) führt ein längerer Ausschluss zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel, nicht zu einer Reduzierung auf vier Jahre. Bei Individualvereinbarungen wird auf vier Jahre reduziert. Das außerordentliche Kündigungsrecht (§ 569 Abs. 5 BGB) kann in keinem Fall ausgeschlossen werden.

Was passiert nach Ablauf aller Staffeln?

Der Mietvertrag läuft mit der zuletzt gültigen Mietstufe als normaler unbefristeter Mietvertrag weiter. Der Vermieter kann dann wieder nach §§ 558 ff. BGB auf Basis des Augsburger Mietspiegels erhöhen — mit Zustimmungserfordernis, Begründungspflicht und der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Eine neue Staffelmiete ist nur mit beiderseitigem Einverständnis möglich.

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Ja. § 557a BGB regelt die Staffelmiete ausdrücklich — sie ist sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerberaum zulässig. Die Vereinbarung kann bei Vertragsschluss oder nachträglich mit Zustimmung beider Parteien getroffen werden.

Fünf zwingende Anforderungen

1. Schriftform — Beide Parteien unterschreiben auf derselben Urkunde (§ 126 BGB). E-Mail oder Textform genügt nicht.
2. Konkrete Euro-Beträge — Die Miethöhe oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag, nicht als Prozentsatz.
3. Mindestens 12 Monate Abstand — Zwischen zwei Staffeln. Auch ein Tag zu wenig macht die Klausel unwirksam.
4. Kalendermäßig bestimmbares Datum — Der Zeitpunkt jeder Staffel muss eindeutig feststehen.
5. Mindestens eine Staffel — Es muss mindestens eine Mieterhöhung vereinbart werden.

Häufige Fehler — und ihre Folgen

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Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind zusätzliche Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann weder auf Basis des Mietspiegels erhöhen noch eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB geltend machen.

Ausnahmen während der Laufzeit

• Betriebskostenanpassung (§ 560 BGB): Der Vermieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung anpassen — sofern vertraglich vereinbart. Dieser Anspruch ist vom Erhöhungsausschluss nicht betroffen.
• Heizungstausch nach GEG (§ 559e BGB, seit 01.01.2024): Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung ist eine Umlage von maximal 0,50 €/m² monatlich möglich. Ob diese Ausnahme auch während einer laufenden Staffelmiete greift, ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt.

Mietpreisbremse: Jede Staffel einzeln geprüft

In Augsburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse für Staffelmieten mit einer Besonderheit: Nicht nur die Anfangsmiete, sondern jede einzelne Staffel wird an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemessen (§ 557a Abs. 4 BGB). Maßgeblich ist die Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird — nicht bei Vertragsschluss.

Eine einmalige Rüge des Mieters genügt für alle Staffeln (BGH, 30.03.2022, VIII ZR 279/21). Überschreitet eine Staffel die Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete, wird sie nicht nichtig, sondern auf das zulässige Maximum gekappt (§ 556g Abs. 1 BGB). Das bestätigt auch der BGH in seiner jüngsten Entscheidung vom 27.11.2024 (VIII ZR 278/23): Die Unwirksamkeit einer einzelnen Staffel wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse lässt die übrigen Staffeln unberührt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten bei Neubau-Erstvermietung (§ 556f BGB), umfassender Modernisierung und wenn die Vormiete höher lag (§ 556e BGB).

Nach Ablauf der Staffelmiete

Mit Ablauf der letzten Staffel greifen wieder die normalen Erhöhungsmöglichkeiten: Der Vermieter kann nach §§ 558 ff. BGB auf Basis des Augsburger Mietspiegels erhöhen — mit Zustimmungserfordernis und der Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Auch Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB sind dann wieder möglich.

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Augsburg gilt seit 2016 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die aktuelle Mieterschutzverordnung (MiSchuV Bayern vom 16.12.2025) gilt bis zum 31.12.2029 und bringt für Staffelmieten besondere Anforderungen mit sich. Erfahren Sie mehr über unseren Vermietungsservice für Eigentümer oder lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einer kostenlosen Bewertung prüfen.

Mietpreisbremse bei Staffelmieten

Soweit die Mietpreisbremse anwendbar ist, darf gemäß § 557a Abs. 4 BGB keine einzelne Mietstaffel mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen können sich insbesondere aus § 556e BGB (Vormiete) und § 556f BGB (Neubau, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) ergeben. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird. Die Mietpreisbremse gilt also nicht nur für die Anfangsmiete, sondern für jede einzelne Staffel.

Kappungsgrenze gilt nicht

Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, die in Augsburg für Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, ist auf Staffelmietvereinbarungen nicht anwendbar. Staffeln sind vertraglich fixiert und unterliegen nicht dem Vergleichsmietensystem.

Mietspiegel Augsburg 2025

Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel 2025 (gültig bis 30.11.2027) weist eine durchschnittliche Vergleichsmiete von Ø 9,80 €/m² (Bestand) aus. Ob Ihre geplante Staffelmiete die Mietpreisbremse einhält, hängt von der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ab. Mehr zur aktuellen Mietlage in unserem Mietspiegel Augsburg.

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* Bei der Indexmiete: Modernisierungsumlage nach § 559 BGB nur bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB), zusätzlich Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB (GEG). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben unberührt.

Kombinieren geht nicht

§ 557 Abs. 2 BGB erlaubt nur Staffelmiete oder Indexmiete — nicht beides gleichzeitig. Eine zeitliche Abfolge (erst Staffel, dann Index) ist theoretisch denkbar, in der Wohnraummiete aber umstritten und in der Praxis kaum anzutreffen.

Die Indexmiete bietet theoretisch besseren Inflationsschutz — berechnen Sie die Unterschiede mit unserem Indexmietrechner.